Preliminare di compravendita o compromesso: cos’è

Il compromesso: cos’è

Il compromesso viene spesso utilizzato come sinonimo di contratto preliminare di vendita tra due parti interessate, chiamate rispettivamente promissario acquirente e promittente alienante, a concludere il trasferimento di proprietà di un immobile.

Come ogni contratto preliminare, anche quello di vendita ha degli effetti obbligatori per i contraenti di prestare il consenso per la futura vendita.

Infatti, il compromesso permette:

• alle parti di obbligarsi reciprocamente per il futuro, assicurandosi che nessuna di esse possa sottrarsi alla stipula del contratto definitivo, senza che sia necessario concluderlo immediatamente;
• consente inoltre di sfruttare l’intervallo temporale intercorrente tra il preliminare e il definitivo, per mettere a punto tutta una serie di adempimenti prodromici e funzionali alla vendita.

Nel contratto preliminare, quindi, le parti si obbligano a portare a termine il contratto di vendita definitivo in un secondo momento, impegnandosi fin da subito ad onorare il reciproco impegno.

Il compromesso: cosa contiene?

A prescindere dal luogo della stipula, gli elementi essenziali che il preliminare di compravendita deve contenere sono:

• consenso delle parti;
• indicazione esatta del bene immobile;
• il prezzo concordato tra le parti.
• forma scritta del documento

La normativa vigente in materia definisce che l'atto debba essere redatto secondo la forma dell'atto pubblico e della scrittura privata: si tratta, peraltro, di una condizione imprescindibile se il preliminare ha ad oggetto immobili da costruire o in corso di costruzione.

Sebbene non sia obbligatorio recarsi presso un professionista, la stipula del “compromesso” in sede notarile ha una forma di garanzia più significativa per le parti, soprattutto per il promissario acquirente che ne esce più tutelato, se concluso dal notaio il compromesso ha la forma minima di una scrittura privata con autentica delle firme (e costa mediamente 800-1000€).

Il contenuto del compromesso deve essere preciso ed esauriente per evitare che, in un secondo momento, si possano generare malintesi e una delle due parti debba recedere (ove previsto) dall’accordo preso.

La caparra: clausola accessoria al compromesso

Il contenuto minimo del compromesso può essere accresciuto introducendo delle clausole accessorie: si tratta di condizioni che non influenzano l’esistenza del contratto, ma - una volta presenti - possono determinarne la validità ed efficacia. Queste postille vengono infatti utilizzate per tutelare una delle due parti o in alcuni casi, entrambe.

La caparra è una tra le clausole accessorie più utilizzate: secondo l’art. 1385 del Codice Civile, il venditore ha la possibilità di chiedere il versamento di una somma di denaro all’acquirente, con l’obiettivo di confermare l’impegno assunto. Se la transazione va a buon fine, la caparra (c.d. caparra confirmatoria) viene restituita o imputata al pagamento del prezzo definitivo; viceversa, se una delle due parti non adempie al suo obbligo, l’altra parte ha la possibilità di recedere dal contratto, trattenendo la somma ricevuta, o chiedendone il doppio dell’importo versato.

Termine e clausola penale

Oltre la caparra, è possibile inserire nel contratto altre clausole accessorie tra cui:

• il termine per la stipula del contratto definitivo: non è raro che promittente e promissario decidano di fissare una data entro cui sottoscrivere il contratto definitivo;
• clausola penale sancita dall’articolo 1382 del Codice Civile: le parti possono disciplinare che nel caso di inadempimento totale o parziale, colui che risulta inadempiente, è tenuto a pagare una somma di denaro per risarcimento del danno.

A differenza della caparra, la penale può essere richiesta anche solo per il ritardo nell’adempimento della prestazione, sebbene sia a discrezione delle parti applicare o meno questa sanzione.

La data del rogito deve essere fissata nel contratto preliminare?

Il termine del contratto puo erre o non essere essenziale, anche se le parti lo prevedono per limitare temporalmente le obbligazioni reciproche. Nel caso in cui le parti non inseriscano questa clausola, quando è possibile richiedere la prestazione? La Corte di Cassazione ha decretato che, se nel compromesso non fosse indicato un termine per adempiere, la parte interessata può chiedere l’attuazione immediata della prestazione, applicando il principio previsto all’art.1183 primo comma c.c. - di regola la durata massima del compromesso non può eccedere i tre anni dalla data di stipula. 

Viceversa, è possibile spostare la data del rogito nel caso in cui le parti abbiano fissato il termine? La Corte afferma che il termine stabilito per la stipula del contratto definitivo, non è essenziale, dunque derogabile.

È valido il preliminare di compravendita non registrato?

Premesso che il preliminare di compravendita è soggetto a registrazione, è utile distinguere il profilo fiscale da quello civilistico.

Il preliminare di vendita non registrato è valido da un punto di vista civile, dunque la registrazione è un adempimento esclusivamente fiscale. La sua noncuranza corrisponde a un'evasione fiscale, pertanto espone a delle sanzioni.

Il compromesso: quanto costa

La registrazione del compromesso, ha un costo minimo di 200€ di imposta fissa di registro oltre a bolli e quote variabili in base alla natura degli acconti (se caparre 0,5% della caparra - se acconti 3%). 

Inoltre, è necessario pagare l’imposta di registro tramite modello F23 per la registrazione presso l’Agenzia delle Entrate.

Quanto dura il contratto preliminare di compravendita?

Esiste una durata massima del contratto preliminare? La legge non considera una durata massima del compromesso (che comunque non deve superare i 3 anni altrimenti può essere considerata dall'AdE come elusione delle imposte di trasferimento del bene). Il promittente e il promissario non sono obbligati a fissare un termine entro cui procedere con il rogito e stipulare il contratto definitivo.

Preliminare di compravendita: il superbonus

Il promissario acquirente ha diritto al superbonus 110%, se il contratto preliminare di vendita è regolarmente registrato presso l'Agenzia delle Entrate. In questo modo può godere di questa importante agevolazione fiscale durante i lavori di ristrutturazione e riqualificazione energetica dell’immobile che è stato acquistato.

Cosa succede se il contratto preliminare non dovesse essere rispettato?

Dopo la stipula del preliminare, può succedere che una delle due parti decida di non voler sottoscrivere il contratto definitivo. La parte non inadempiente può ottenere una sentenza che tenga presente del contratto definitivo non concluso. La legge riconosce alla parte non inadmempiente tutele molto forti, tra le quali l'esecuzione in forma specifica degli obblighi di adempiere ex art. 2932 c.c. . É possibile, inoltre, proporre una domanda di risoluzione del contratto e di risarcimento del danno. Infine, se è prevista una caparra, la parte adempiente può recedere dal contratto, trattenendo la caparra o chiedendo il doppio.

Il preliminare ad effetti anticipati

Il contratto preliminare ad effetti anticipati è divenuto frequente nelle contrattazioni immobiliari e si caratterizza per l'esecuzione anticipata di alcune obbligazioni solitamente nascenti al momento del rogito (es. immissione nel possesso dell'immobile prima del saldo prezzo). Il trasferimento di proprietà si verifica in seguito alla stipula del contratto definitivo.

Le FAQ degli utenti

Le domande più frequenti da parte degli utenti sono:

• quanti soldi si danno al preliminare? Non c’è una norma che stabilisca la percentuale da versare, ma solitamente si tratta di una somma tra il 10% e il 15% del prezzo (un tempo si parlava di 30% al compromesso...);
• che differenza c’è tra preliminare di vendita e compromesso? Nessuna, in gergo comune “compromesso” viene utilizzato come sinonimo di preliminare di vendita.
• chi paga le spese di registrazione del preliminare? Le spese di registrazione spettano all’acquirente salvo differenti accordi.