Non voglio più vendere casa: a cosa vado incontro?

Infatti quando si affida ad un’agenzia la vendita di un immobile si firma un contratto, che vale per un determinato periodo di tempo e che stabilisce che cosa le due parti possano fare o meno.

Nella stragrande maggioranza dei casi, ed in particolare nelle agenzie di franchising, nelle agenzie zero provvigione o nelle agenzie online, i modelli di contratto sono predefiniti o "per adesione" e quindi difficilmente sarà possibile uscire indenni da una revoca o da un recesso del mandato di vendita.

Nel momento in cui pensi ho cambiato idea, non voglio più vendere casa, devi sempre ripensare alle clausole inserite nel contratto che hai stabilito, per essere consapevole su che cosa comporta questo tuo ripensamento. Non voglio più vendere casa: è facile giungere a questa conclusione, ma come agire a questo proposito?

Te lo spiego attraverso questa guida.

Recesso del mandato dell’agenzia immobiliare: come funziona

Quando si dà un mandato all’agenzia immobiliare di vendere una casa, se poi decidi “non voglio più vendere casa”, tieni conto del fatto che di solito il contratto vale per 6 mesi, ma potresti anche decidere di recedere dopo 3 mesi dalla firma.

Tuttavia il recesso può essere fatto soltanto se è previsto da un’apposita clausola contenuta all’interno del contratto.

La mediazione immobiliare, regolata dall’articolo 1754 del Codice Civile, comporta comunque dei diritti e dei doveri da rispettare.

Questi non riguardano soltanto il venditore, ma anche l’agenzia stessa.

Per esempio si decide il prezzo di vendita dell’immobile, si può optare per l’esclusività dell’incarico.

Si decide inoltre, scrivendolo sul contratto, la durata dell’incarico, il compenso per l’agenzia e le eventuali penali in caso di recesso.

Se il proprietario dell’immobile non vuole attendere la fine del contratto, perché non è più intenzionato a vendere, è necessario che in via preventiva faccia scrivere una clausola con la quale può far valere il suo diritto di recesso.

Infatti, se non è specificata questa possibilità, si crea uno squilibrio tra diritti e doveri derivanti dal contratto e in questo caso può essere chiamato anche l’intervento di un giudice.

Se il venditore non vuole più vendere a cosa va incontro?

Non voglio più vendere casa: è una conclusione a cui si può giungere per diverse ragioni.

Magari il proprietario voleva vendere l’immobile per far fronte a delle spese impreviste, che poi ad un certo punto non si pongono più come necessarie.

Oppure per esempio il proprietario può decidere che sia più conveniente affittare l’immobile piuttosto che venderlo, oppure il prorprietario avrebbe voluto vendere per ricomprare un determinato altro immobile che non è più sul mercato.

Per mutate esigenze familiari o lavorative, potrebbe dire non voglio più vendere casa, perché magari si è imposta la necessità di utilizzare l’immobile stesso.

Insomma sono tante le ragioni per cui si può giungere alla conclusione “non voglio più vendere casa”.

Ma bisogna stare attenti in virtù di quel discorso che abbiamo fatto precedentemente sull’equilibrio tra diritti e doveri.

Quando si conferisce un mandato di vendita ad un’agenzia immobiliare, è richiesta la produzione di una serie di documenti.

Si scrive anche un apposito contratto in cui vogliamo ribadire che bisogna fare molta attenzione alle clausole.

Infatti, se il venditore decide di non vendere più, deve avere la possibilità di recedere dal contratto stabilito anche prima della fine della sua scadenza.

In questo caso può andare incontro al pagamento di una penale, secondo anche quanto stabilito dal giudice che l’altra parte potrà chiamare ad intervenire per risolvere la questione.

Le penali in caso di recesso costituiscono un’altra apposita clausola che in genere si fa inserire nel contratto stabilito con l’agenzia.

Se si decide di disdire il contratto prima che arrivi alla sua scadenza, il mediatore può dare prova anche di fronte al giudice di aver fatto tutto il necessario per riuscire a mettere in vendita l’immobile e a proporre un affare conveniente.

Può infatti accadere che il proprietario dica non voglio più vendere casa perché non si è arrivati ad una conclusione vantaggiosa per lui dalla vendita del suo immobile.

Il mediatore immobiliare deve a questo punto fornire tutte le prove necessarie per dimostrare l’impegno nel portare avanti la questione.

Per esempio deve dimostrare di aver pubblicizzato la vendita attraverso tutti i canali possibili, di aver organizzato le visite per aiutare i potenziali acquirenti a decidere sull’acquisto e deve portare anche la prova di una manifestazione di interesse da parte di un potenziale acquirente.

È importante però sapere, anche per tutelarti come proprietario, che l’agente immobiliare può richiedere l’applicazione di una penale soltanto se è iscritto all’albo dei professionisti e se quindi risulti un professionista abilitato.

Quanto costa cambiare idea e non vendere più casa

Ma quanto costa effettivamente dire non voglio più vendere casa?

Abbiamo infatti parlato di una penale che può essere applicata e che può corrispondere in generale alla provvigione che l’agenzia immobiliare avrebbe ricavato, se il proprietario non avesse deciso di recedere dal contratto e quindi si sarebbe concluso il processo di compravendita.

Naturalmente è sempre il giudice che valuterà, in caso di controversie, l’applicazione dell’importo che tocca pagare al venditore, nel momento in cui quest’ultimo cambi idea e non vuole più vendere casa.

Il giudice deve valutare diversi elementi, come il testo del contratto, e deve decidere se effettivamente c’è stato un inadempimento da parte del mediatore.

Quest’ultimo può fornire le prove dell’impegno che ha portato avanti nel concludere l’affare, secondo le modalità che abbiamo descritto precedentemente.

Ma a proposito della penale da pagare è intervenuta anche la Corte di Cassazione, che con una sentenza del 2020 ha dichiarato che si può considerare vessatoria la clausola del pagamento della penale, quando il pagamento di quest’ultima sia nei fatti slegato dall’ammontare del compenso e quindi non trovi giustificazione nella prestazione messa in atto dal mediatore.

Resta inteso che per far valere la vessatorietà della clausola sottoscritta bisogna pur sempre andare in giudizio, con aggravio di tempi, costi ecc...

Il mandato di vendita senza penali 

Conclusioni

Insomma è sempre molto importante stare attenti a ciò che c’è scritto nel contratto quando, in qualità di proprietario dell’immobile, decidi di affidare l’incarico della compravendita ad un’agenzia immobiliare.

È sempre molto importante valutare le clausole che vengono applicate, soprattutto quella della possibilità di recedere dal contratto qualora sopraggiunga la necessità di dire non voglio più vendere casa.

Potrebbe essere davvero importante avere questa opportunità, perché nel frattempo possono sopraggiungere delle altre esigenze che non puoi fare a meno di considerare.