Come valutare un immobile

Vediamo, in modo semplice, quali sono i criteri di valutazione di una casa o di un terreno, utili sia  a chi vuol vendere che a chi vuol comprare.

Hai deciso di vendere la tua casa. Prima di affidarti a un’agenzia immobiliare che valuti il tuo appartamento, decidi di fare qualche tentativo da solo. Così, il primo passo che devi percorrere è stabilire il prezzo. Per farlo devi conoscere il mercato o quantomeno sapere come valutare un immobile. Se dunque è questo il tuo problema, in questa guida troverai tutte le indicazioni utili per attribuire alla tua casa il giusto valore.

Valutare correttamente un immobile è un lavoro da professionisti, perché sono tanti i fattori che possono incidere nella determinazione del prezzo. Il privato, inoltre, nell’attribuire un valore a una casa o a un terreno è fortemente condizionato da alcune idee preconcette, delle quali spesso non si rende nemmeno conto. Infatti, se deve acquistare tenderà a rilevare tutti i difetti che, a suo avviso, dovrebbero fare scendere il prezzo; se viceversa deve vendere sarà portato a considerare il proprio immobile di valore, spesso in misura superiore rispetto a quello effettivo. Ecco, quindi, quali sono i criteri da seguire per valutare nel modo giusto un immobile.

Perché conviene saper valutare un immobile?

Anche se ci si rivolge a un’agenzia immobiliare, è conveniente conoscere quali sono i criteri di valutazione di una casa o di un terreno. Infatti, gli interessi dell’agenzia non sempre coincidono perfettamente con quelli del cliente. Certo, l’agente aiuta quest’ultimo a raggiungere il suo obiettivo, ma a che prezzo? Il professionista desidera concludere al più presto l’affare per guadagnare la sua provvigione.Quest’ultima corrisponde a una percentuale del prezzo di vendita che deve essere pagata sia dal venditore che dall’acquirente. Quindi, l’agente potrebbe tendere a sottovalutare un immobile per far sì che esso si venda velocemente. Per questo motivo, anche se non si intende vendere casa da soli, è utile conoscere almeno orientativamente quale potrebbe essere il prezzo.

Qual è la formula per valutare un immobile?

Per valutare un immobile (sia esso un appartamento, una villa, un terreno o un magazzino) esiste una precisa formula, che è la seguente: valore di mercato = superficie commerciale x quotazione al metro quadrato x coefficienti di merito.

Per comprendere la suddetta formula, occorre conoscere il significato dei termini in essa contenuti. Vediamoli uno per uno.

Cos’è la superficie commerciale di un immobile?

Come puoi immaginare, la superficie di un immobile è la misura dello spazio disponibile dell’immobile stesso. Tutti noi conosciamo, più o meno, la superficie della casa in cui abitiamo: 80, 100, 200 metri quadri.

Quella che noi di solito consideriamo, però, è la superficie calpestabile; la superficie commerciale è qualcosa di diverso, perché prende in considerazione anche spazi che si aggiungono a quello interno della casa: i muri perimetrali, balconi e terrazze, eventuali giardini. Vediamo, dunque, come si determina la superficie commerciale. Le linee guida per una corretta valutazione della superficie commerciale sono indicate dall'Agenzia delle Entrate, il procedimento da adottare è il seguente:

• innanzitutto, si parte dalla superficie calpestabile della casa, espressa in metri quadri;
• a questa si aggiunge la superficie corrispondente ai muri perimetrali (cioè quelli che circondano la casa tutto intorno) e ai muri interni. Come calcolare la superficie sulla quale poggiano i muri? Certamente non è possibile farlo da soli e con l’aiuto di un metro. Si utilizza allora un criterio orientativo, secondo cui si aggiunge il 5% della superficie calpestabile;
• a questo punto si aggiungono i balconi, ma solo per il 30 – 33% della loro superficie. Se, ad esempio, i balconi misurano 20 metri quadri, si calcolerà il 30% di tale superficie, pari a 6 metri quadri;
• si aggiungono quindi eventuali giardini e terrazze sempre per una percentuale del 30 – 33% della loro superficie.

In questo modo, si ottiene la superficie commerciale dell’immobile.

Facciamo un esempio pratico.

Consideriamo un appartamento di 150 metri quadri, con balconi di 30 metri quadri, una terrazza di 50 metri quadri e un giardino di 80 metri quadri. La superficie commerciale sarà così determinata:

• superficie calpestabile: 150 metri quadri;
• superficie corrispondente ai muri: 7,5 metri quadri (il 5% della superficie calpestabile);
• superficie dei balconi: 9 metri quadri (il 30% della loro superficie effettiva);
• superficie della terrazza: 15 metri quadri (il 30% della sua superficie effettiva);
• superficie del giardino: 24 metri quadri (il 30% della sua superficie effettiva).

Sommando i valori così calcolati (150 + 7,5 + 9 + 15 + 24) otterremo la superficie commerciale dell’immobile, pari a 205,5 metri quadri.

Una volta in possesso di questo valore dovremo moltiplicarlo per la quotazione al metro quadro. Vediamo subito di cosa si tratta e come reperirla.

Come conoscere la quotazione al metro quadro?

La quotazione al metro quadro è il valore attribuito a un metro quadro di un immobile. Esso varia da una città all’altra, e, anche nell’ambito di una stessa città, da un quartiere all’altro e da una strada all’altra. Infatti, una casa situata in un’importante città d’arte non avrà lo stesso valore di un’altra che si trova in un paese isolato; un immobile ubicato in una via principale avrà una quotazione al metro quadro superiore rispetto a un altro che si trova in un quartiere periferico; un appartamento che si affaccia su una strada ricca di locali e di negozi avrà un valore più elevato rispetto a quelli che si trovano nello stesso quartiere ma in traverse secondarie.

Dove trovare la quotazione al metro quadro di un immobile? Basta andare sul sito dell’Agenzia delle Entrate che mette a disposizione un’apposita banca dati. E’ sufficiente inserire la città e la via in cui si trova l’immobile per avere la relativa quotazione.

Si tratta di un servizio molto utile anche a chi vuole affittare un immobile: è infatti possibile conoscere, per ogni metro quadro, il valore dell’affitto mensile. Se, ad esempio, una casa ha una superficie di 100 metri quadri, e il valore indicato dall’Agenzia delle Entrate è di 5 euro al metro quadro/mese, sarà possibile darla in locazione per un canone mensile di 500 euro.

Torniamo all’esempio che abbiamo fatto sopra di una casa la cui superficie commerciale risulta essere di 205,5 metri quadri. Andando sul sito dell’Agenzia delle Entrate, ed inserendo la città e la via in cui si trova l’immobile, risulta una quotazione a metro quadro di mille euro. Moltiplicando, quindi, 205,5 (superficie commerciale) x 1000 (quotazione al metro quadro) otteniamo 205.500 euro. Per avere il valore definitivo, però, occorre tenere conto di un altro elemento: i coefficienti di merito. Ti spiego subito di cosa si tratta.

Cosa sono i coefficienti di merito?

Il coefficiente di merito è un importo che bisogna aggiungere o sottrarre dal valore dell’immobile, determinato nel modo che ti ho spiegato sopra. Esso varia secondo diversi fattori che rendono l’immobile stesso più o meno pregiato. Ad esempio, se esso si trova al piano terra, dal suo valore bisognerà sottrarre il 10%. Così, se il valore è di 100.000 euro, da tale importo bisognerà sottrarre 10.000 euro e il valore definitivo risulterà di 90.000 euro. Di seguito ti indico i principali coefficienti di merito.

In base al piano:

• seminterrato (con o senza ascensore) – 25%;
• piano terra senza giardino – 20%;
• piano terra con giardino – 10%;
• primo piano – 10%;
• secondo piano con ascensore – 3%;
• secondo piano con ascensore – 15%;
• piani superiori al secondo con ascensore + 5%;
• piani superiori senza ascensore – 30%;
• ultimi piani con ascensore + 10%;
• ultimi piani senza ascensore – 30/40% se oltre il 3°;
• attico con ascensore + 20%;
• attico senza ascensore – 20%.

In base all’età e alle condizioni dell’edificio:

• da 1 a 20 anni. Stato ottimo o normale: nessun coefficiente di merito. Stato scadente : – 5%;
• da 20 a 40 anni. Ottimo stato: + 5%. Stato normale: nessun coefficiente. Stato scadente: – 10%;
• oltre 40 anni. Ottimo stato: + 10%. Stato normale: nessun coefficiente. Stato scadente: + 15%.

I suddetti coefficienti si riferiscono all’intero edificio nel quale si trova la casa che deve essere valutata.

In base  allo stato di conservazione dell’immobile:

• da ristrutturare – 10%;
• se in buono stato non si applica nessun coefficiente;
• ristrutturato + 5%;
• finemente ristrutturato + 10%;
• nuova costruzione + 10%.

I suddetti coefficienti si riferiscono alla singola casa oggetto di valutazione.

In base all’esposizione e al panorama:

• esterna panoramica + 10%
• esterna + 5%;
• in caso di esposizione mista, nessun coefficiente;mista
• interna – 5%.

In base alla luminosità:

• molto luminoso + 10%;
• luminoso + 5%;
• se mediamente luminoso, nessun  coefficiente;
• poco luminoso – 5%.

In base al riscaldamento:

• autonomo + 5%;
• se centralizzato, nessun coefficiente;
• centralizzato con contabilizzatore +2%;
• assente – 5%.

In base alla presenza di eventuali locazioni:

• locazione quadriennale – 20%;
• locazione per brevi periodi – 5%.

Come si calcola il valore di uffici e magazzini?

Fin qui abbiamo visto come calcolare il valore di un immobile a destinazione abitativa. Come comportarsi se invece bisogna valutare un magazzino o un appartamento da destinare ad ufficio?

Anche in questo caso bisogna, innanzitutto, calcolare la superficie commerciale, seguendo i criteri che ti ho già spiegato. Occorre poi moltiplicare la superficie per il valore a metro quadro, reperito sul sito dell’Agenzia delle Entrate. In questo modo, si ottiene il valore base dell’immobile, che andrà aumentato o diminuito secondo i coefficienti di merito.

Ecco di seguito i coefficienti da prendere in considerazione.

Per gli uffici, in base alla posizione:

• via principale + 10%;
• se situato in posizione intermedia non si applica nessun coefficiente;
• strada secondaria – 5%.

Per i magazzini:

• se a piano terra o rialzato con accesso carraio nessun coefficiente;
• a piano terreno o rialzato senza accesso carraio -10%;
• a piano seminterrato con accesso carraio -15%;
• a piano seminterrato solo con scale -30%.

Per i negozi:

• se situati in posizione particolarmente favorevole al commercio (ad esempio una strada destinata allo shopping o un quartiere commerciale, con possibilità di parcheggio per i clienti) +50%;
• se situati in posizione favorevole al commercio (ad esempio una strada principale) +20%;
• se situati in posizione ordinaria (né favorevole né sfavorevole al commercio) non si applicano coefficienti;
• se situati in posizione poco favorevole al commercio (ad esempio una strada secondaria e difficilmente accessibile) -30%;
• in caso di altezza dei soffitti superiore a 4,5 m + 20%.

Per i capannoni:

• se a piano terreno non si applica nessun coefficiente;
• a piano rialzato -5%;
• se non vi è accesso per gli autoarticolati -10%;
• se non vi è area di pertinenza -15%.

In base all’eventuale locazione:

• con scadenza a 6 anni – 20%;
• con scadenza a 9 anni – 30%.

Come calcolare il valore di un terreno?

Completiamo la spiegazione di come valutare un immobile considerando come si calcola il valore di un terreno.

Innanzitutto, bisogna recarsi al Catasto, oppure andare sul sito dell’agenzia del territorio e ricercare:

• la categoria del terreno (se agricolo o edificabile);
• il reddito o la rendita del terreno;
• un valore detto moltiplicatore catastale, che è diverso secondo che il terreno sia agricolo o edificabile.

Per effettuare la ricerca, occorre utilizzare il codice fiscale del proprietario, oppure i dati catastali del terreno (foglio e particella).

Il reddito o la rendita catastale vanno, quindi, moltiplicati per il moltiplicatore catastale.

Poniamo ad esempio che il reddito sia di 500 euro e che il moltiplicatore catastale sia 40: in questo caso dalla moltiplicazione di questi due valori (500 x 40) otterremo 20.000. Questo sarà il valore orientativo del terreno.

Questo valore, però, è suscettibile di aumentare o diminuire secondo le caratteristiche del terreno. Si terrà così in considerazione se la zona in cui esso di trova è di maggiore o minore pregio ambientale; se vi sono coltivazioni e, in caso affermativo, se esse sono più o meno pregiate; se vi sono costruzioni; se vi è disponibilità d’acqua; se sul terreno sono presenti vincoli o servitù; se esso è servito da strade e se è più o meno lontano dal centro abitato.