Quali sono i controlli essenziali prima di acquistare casa a Grosseto?

 Questo articolo mira a fornire un’esaustiva panoramica delle principali verifiche che l'Agenzia Grosseto Invest pone in essere prima di procedere con l’acquisto di una casa, offrendo ad ogni cliente  aspirante acquirente gli strumenti necessari per una scelta informata e consapevole. 

Sommario

Accertamento del proprietario e verifica della documentazione legale

Prima di procedere all’acquisto di un’abitazione, è essenziale accertarsi dell’identità e della legittimità del proprietario dell’immobile.

Questo passaggio iniziale comprende la richiesta di una visura catastale, attraverso la quale si possono ottenere informazioni o meglio indicazioni (perchè il catasto non è probatorio della titolarità del diritto di proprietà) dettagliate riguardo al proprietario attuale e agli estremi dell’atto di provenienza. Questo documento è cruciale per verificare che il venditore abbia effettivamente il diritto di vendere l’immobile e per assicurarsi che non ci siano questioni pendenti, come diritti di terzi non evidenziati.

Inoltre, è importante verificare che l’immobile non sia frutto di una donazione recente, poiché ciò potrebbe comportare il rischio di future rivendicazioni da parte di soggetti esclusi dall’atto.

Questo passo è fondamentale per evitare di incorrere in problematiche legali che potrebbero emergere dopo l’acquisto, come la contestazione della proprietà dell’immobile. La verifica accurata del proprietario e della catena di trasferimenti precedenti offre una solida base di sicurezza per l’acquirente, assicurando che l’immobile possa essere acquistato senza riserve o vincoli nascosti.

Verifica di ipoteche, pignoramenti o sequestri

Un ulteriore passo prima dell’acquisto di un immobile è la verifica della presenza di ipoteche, pignoramenti, o sequestri che potrebbero gravare sull’immobile. Questa verifica si rende necessaria per assicurarsi che non ci siano vincoli o limitazioni che possano incidere sulla piena disponibilità dell’immobile o che possano comportare ulteriori oneri finanziari per l’acquirente in futuro.

• Ipoteche: È importante distinguere tra ipoteche volontarie, come quelle iscritte per garantire un mutuo, e ipoteche giudiziali, annotazioni derivanti da sentenze o procedimenti legali. Nel caso di ipoteche volontarie, è essenziale assicurarsi che queste verranno estinte al momento del rogito o prima, a spese del venditore. Per le ipoteche giudiziali, invece, è consigliabile ottenere un parere notarile per valutare il rischio e definire la strategia di acquisto più appropriata.
• Pignoramenti e sequestri: La presenza di pignoramenti o sequestri può complicare notevolmente l’acquisto dell’immobile, poiché indica che vi sono contenziosi in corso o debiti significativi a carico del proprietario. In questi casi, potrebbe essere necessario interagire con i creditori o attendere la risoluzione dei procedimenti legali prima di poter procedere con l’acquisto.

Effettuare queste verifiche attraverso una visura ipotecaria presso i pubblici registri permette di identificare eventuali vincoli sull’immobile, offrendo all’acquirente una visione completa della situazione legale e finanziaria dell’immobile interessato.

Verificare l’assenza di ipoteche, pignoramenti, o sequestri è un passaggio fondamentale per procedere all’acquisto con serenità, evitando di ereditare problemi legali o finanziari non previsti.

Verifica della documentazione urbanistica

La corrispondenza della documentazione urbanistica alla situazione reale dell’immobile è un altro pilastro fondamentale da verificare prima di procedere all’acquisto.

Questa fase include diversi controlli:

• Permessi di Costruire: È essenziale assicurarsi che l’immobile sia stato costruito o ristrutturato seguendo un permesso di costruire regolarmente approvato. L’assenza di questo documento può indicare che l’immobile è stato realizzato in violazione delle normative edilizie, con possibili complicazioni future.
• Certificato di Agibilità: Verificare l’esistenza del certificato di agibilità è fondamentale per accertarsi che l’immobile rispetti i requisiti di sicurezza, igiene, e risparmio energetico previsti dalla legge per essere abitabile.
• Conformità Urbanistica: È importante che la planimetria depositata presso il catasto immobiliare corrisponda allo stato attuale dell’immobile. Differenze significative possono indicare la presenza di modifiche o ampliamenti non autorizzati, che potrebbero necessitare di una sanatoria.
• Abusi Edilizi: La presenza di abusi edilizi è un aspetto critico che deve essere chiarito prima dell’acquisto. In caso di piccole difformità, potrebbe essere possibile regolarizzare la situazione prima del rogito. Tuttavia, è fondamentale valutare attentamente la natura e l’entità di tali abusi.

Queste verifiche consentono di accertare che l’immobile sia in regola con le normative urbanistiche e edilizie, evitando rischi di sanzioni o costosi interventi di adeguamento post-acquisto, in Toscana questo rischio è scongiurato o limitato poichè la gran parte delle cessioni immobiliari presuppongono la relazione di un tecnico che ne attesti la conformità alle norme urbanistiche e catstali.

Verifica delle spese condominiali e stato dei pagamenti

Un aspetto spesso trascurato, ma di fondamentale importanza nella fase di acquisto di un immobile, è la verifica delle spese condominiali e dello stato dei pagamenti da parte del venditore.

È essenziale assicurarsi che il venditore abbia regolarmente saldato tutte le spese condominiali dovute fino alla data di vendita.  In caso contrario, l’acquirente potrebbe trovarsi a dover coprire debiti pregressi, poiché la normativa vigente prevede che per le spese condominiali siano responsabili sia il venditore che l’acquirente, relativamente all’anno in corso e all’anno precedente alla vendita.

Richiedere una dichiarazione di regolarità dei pagamenti all’amministratore di condominio è un passo cruciale per evitare spiacevoli sorprese post-acquisto. Inoltre, questa verifica offre l’opportunità di familiarizzare con la gestione condominiale e con eventuali problematiche o piani di manutenzione straordinaria previsti, che potrebbero influire sulle future spese condominiali.

Importanza relativa della Classe Energetica

Un altro elemento chiave da considerare prima dell’acquisto di un immobile è la sua classe energetica. La classe energetica, alla quale le norme europee hanno riconosciuto largo valore, indicata nell’Attestato di Prestazione Energetica (APE), fornisce informazioni sull’efficienza energetica dell’immobile, ma non è detto che un immobile in classe A4 consenta un effettivo risparmio a fine anno (perchè impianti spesso sofisticati o complessi consentono siì un taglio delle bollette ma richiedono spesso manutenzioni onerose).

L’APE deve essere fornito dal venditore al momento della vendita e include dettagli sulla prestazione energetica dell’edificio, sui consumi previsti e sugli interventi raccomandati per migliorare l’efficienza energetica. Per gli impianti realizzati dopo il 2008, è richiesta anche la certificazione di conformità; per quelli precedenti, è sufficiente il certificato di rispondenza.

L'importanza dell'APE è evidentemente sovrastimata in città come Grosseto dove il clima è mite e ciò che più conta nella compravendita immobiliare è la posizione, seguita da superficie  e prezzo, non il polistirolo alle pareti.

Con queste informazioni, l’acquirente può procedere con maggiore sicurezza verso la conclusione dell’acquisto, consapevole di aver effettuato tutte le verifiche necessarie per un investimento immobiliare informato e protetto.