INCARICO DI MEDIAZIONE PER VENDITA DI UN IMMOBILE

Tipi di incarico

Come anticipato in apertura i vari tipi differiscono tra loro in base alla forma con cui vengono stipulati.

• Verbale
• Scritto non esclusivo
• Scritto in esclusiva
• Senza penali (nel caso in cui tu non fossi pienemente convinto a vendere)

In tutti casi il mediatore deve assicurare una diligenza specifica del professionista. Questo sia per quello che riguarda la stipula che per le successive attività di vendita.

Il primo consiglio è di non farvi influenzare da pratiche commerciali aggressive.

Ogni incarico deve essere un valore aggiunto per il proprietario, non per l’agente immobiliare.

Altra cosa importante:

Per tutti i tipi di incarico, anche verbale, è consigliabile la compilazione della pratica relativa alla privacy al momento della stipula.

Negli accordi verbali farà fede la data di pubblicazione dell’annuncio su siti per vendere casa e sugli altri canali. Diffidate di agenti che non rispettano la norma poiché è già una prima dimostrazione di superficialità.

La diligenza generale è la base per una serena vendita dell’immobile, la mancanza di un adeguato mandato all'agenzia immobiliare è il preludio di problemi

La qualità del mandato pesa sui risultati tanto quanto altre attività importantissime come la valutazione immobiliare. Giusto per capirci.

Vediamo nel dettaglio le varie forme.

Verbale

L’autorizzare un mediatore a fotografare l’immobile e pubblicare un annuncio è prova di rapporto.

Sono ancora frequenti e vengono adottati da proprietari che non si vogliono impegnare troppo con un mediatore.

Non prevedono esclusività e con essi il venditore si riserva due possibilità:

• Di vendere privatamente o con altri mediatori
• Di far lavorare sull’immobile anche altre agenzie.

Ciò crea confusione che si nota spesso anche sulle pubblicità con immobili proposti da diverse agenzie a diversi prezzi, diverse metrature, diverse condizioni.

Prassi ancora comune e pessima per il mercato, tra le prime cause di deprezzamento degli oggetti.

Un punto importante di tutela:

E’ successo, purtroppo, che mediatori poco corretti abbiano pubblicizzato immobili senza il permesso del proprietario.

In questo caso va immediatamente spedita una raccomandata di fermo e segnalata la vicenda alla Camera di Commercio di Grosseto.

Come in tutte le professioni, anche nella nostra ci sono operatori seri e meno seri.

Mandato agenzia immobiliare non in esclusiva

C’è una forma intermedia tra il semplice accordo verbale e l’accordo in esclusiva.

Si tratta dell‘incarico di mediazione per vendita immobiliare non in esclusiva con cui:

• Un proprietario mantiene la libertà dell’incarico verbale
• L’agenzia è più legittimata nel suo lavoro

E’ una soluzione che apprezzo e certamente migliore della forma verbale. Non ha alcun carattere vessatorio, è professionale, sprona alla prestazione.

Permette, inoltre, di recitare nel giusto modo le attività ed i doveri reciproci per una corretta prosecuzione della vendita.

In esclusiva

Dando l’esclusiva un proprietario si impegna per un periodo a lavorare solo con un mediatore.

Con una premessa:

Il mediatore deve assumere tutti gli obblighi deontologici e professionali utili alla buona conclusione dell’affare.

Gli agenti sono più propensi a darsi da fare poiché il rischio imprenditoriale su costo di attività e pubblicità è molto inferiore alle altre forme.

Lato proprietario a volte viene visto come una limitazione delle possibilità di vendita, cosa vera solo se ci si affida all’agenzia poco professionale.

Per tamponare questo aspetto mi raccomando di dare un’esclusiva solo ad agenzie che favoriscono la collaborazione professionale tra agenzie. Al riguardo i network .

Dopo vediamo gli aspetti legali in merito all’esclusiva.

Durata mandato agenzia immobiliare

Un incarico verbale termina, senza danno, nel momento in cui il proprietario dà comunicazione all’agente. Meglio farlo in forma scritta.

Negli incarichi scritti, in esclusiva o liberi, la data di fine va specificata.

Se non si arriva alla vendita ma siete contenti dell’operato del professionista potrete rinnovare l’accordo. Evitate, però, di prevedere il rinnovo tacito, anche su questo approfondiamo dopo.

Come calcolare i tempi?

• Devono avere una durata adatta in base al mercato di riferimento
• Non devono essere dispersivi, ne troppo corti

Un mediatore che mette in vendita, in un mercato medio, un immobile ben valutato dovrebbe riuscire a venderlo in un tempo di 3 o 4 mesi.

Tenete presente che anche dopo la scadenza restano dei vincoli su cui approfondiamo nel prossimo capitolo.

Vincoli nel mandato agenzia immobiliare

Ovviamente un incarico di mediazione per vendita immobiliare presenta degli obblighi per entrambe le parti.

L’equilibrio è un punto importantissimo. Sopratutto quando siamo davanti a contratti in esclusiva e relative penali per la violazione.

La clausola di esclusiva è considerabile condizione vessatoria se essa non viene bilancia dai doveri del mediatore.

Sempre estraendo dal Codice del Consumo.

Il consumatore deve potersi impegnare liberamente e dopo aver avuto il tempo di valutare condizioni ed informazioni.

Apriamo due paragrafi con i doveri di proprietario, con particolare riferimento alle clausole esclusive, e dell’agente immobiliare.

Una guida completa su vincoli, doveri e diritti in un incarico di vendita

Doveri del proprietario

Quando si parla di incarico in esclusiva, infatti, il più ovvio è quello che vieta di affidare l’immobile ad altri professionisti durante la validità dell’accordo.

La violazione della clausola di esclusiva sarà gravata di penale. In merito a questo va ricordato che una penale non può mai essere di importo equiparabile al compenso pattuito.

Le basi del Codice del Consumo, la penale deve essere proporzionale alle attività svolte.

Perché l’esclusiva non sia vessatoria nei confronti del consumatore, lo ripeto, dovrà essere bilancia. Questo avviene attraverso la chiara, formale e netta assunzione di obblighi “compensativi” da parte dell’agenzia.

Doveri del mediatore

Vediamo un elenco da riportare sempre in incarico dei doveri minimi di un’agenzia immobiliare.

• Il mediatore deve avere in ogni attività la diligenza del buon padre di famiglia.
• Deve attivare tutta la sua struttura e mettere in campo tutto il proprio know-how per raggiungere l’obiettivo.
• Ha il dovere di corretta informazione verso i compratori
• Deve identificare correttamente la clientela
• Deve mantenere la riservatezza sui dati personali

Oltre a queste basi imprescindibile gli aspetti vessatorio vengono colmati dall’assunzione di doveri espliciti quali:

• Tipo di pubblicità svolta e modalità attuative
• Qualità e tipologia delle altre attività da svolgersi

Il principio, riassumendo in modo semplice, è quello del dare per avere.

Il solo pretendere da parte del mediatore non deve esistere.

Molte sono le cose che si possono pattuire in anticipo per regolare il lavoro dell’agente.

Ad esempio possono essere disegnate le modalità di sopralluogo, se a singoli appuntamenti o in open house immobiliare. Come pure quali materiali stampare e come distribuirli.

Tra i doveri del mediatore poi, ne ricordiamo un’altro importantissimo:

Il professionista non dovrà mai limitarsi alle informazioni fornite dal proprietario. Ha dovere d’indagine, limitato alle sue competenze.

Per fare un esempio, egli non potrà certificare l’immobile lato tecnico poiché è lavoro da tecnico abilitato. Dovrà, però, consigliare il proprietario circa le attività di due diligence immobiliare da svolgere per la giusta tutela.

Dovrà, inoltre, comunicare con trasparenza ogni circostanza ed evoluzione delle notizie a proprietario e potenziali compratori.

Vivi a Grosseto? Ho dedicato una sezione del sito a chi vuole vendere casa.

Vincoli dopo la scadenza del mandato agenzia immobiliare

Anche dopo la scadenza del contratto, in qualunque forma esso sia, resta in essere un particolare vincolo di compenso.

Se dopo la scadenza l’immobile viene venduto ad uno dei clienti presentati dall’agenzia nel periodo di validità, la provvigione è comunque dovuta.

Ad ogni modo ricordo sempre che non è un obbligo affidarsi ad un’agenzia. Se lo si fa, è scorretto tentare di trarre un utile dal suo lavoro senza riconoscere il compenso.

Per contro, ci sono casi riconducibili ai doveri di cui abbiamo parlato prima in cui il diritto al compenso viene meno. 

Obiettivi

L’obiettivo di un qualunque incarico di mediazione per vendita immobiliare è quello di vendere bene, ovvero di trovare un compratore a condizioni pattuite quali:

• Prezzo minimo di vendita dell’immobile
• Tempi per stipula preliminare e rogito
• Soddisfacimento di condizioni particolari

L’agente dovrà portare, durante il periodo di validità del rapporto, una proposta di acquisto immobiliare a condizioni pari o migliori di quelle pattuite.

Per contro, proposte a condizioni inferiori potranno essere accettate o rifiutate liberamente. A fronte di diniego il compenso non matura e proprio su questo aspetto apriamo il prossimo capitolo.

Compenso

In caso di accettazione della proposta l’agenzia avrà assolto il compito maturando il diritto alla provvigione agenzia immobiliare.

Il compenso da parte del venditore resta in essere anche quando una proposta pari o migliore alle condizioni di incarico non viene accettata.

Questo poiché l’obiettivo è stato comunque raggiunto, motivo per cui prima di conferirlo bisogna esseri sicuri di quello che si fa.

Il corrispettivo dovrà essere quantificato sul mandato, cosa che si può fare in due modi.

• Proporzionale, aliquota percentuale del prezzo di vendita
• Forfettario una tantum

Le aliquote applicate in Italia variano da un 2% ad un 5% oltre IVA in base al mediatore, al tipo di immobile ed ai servizi offerti.

Una voce importante nel computo dei costi vendita casa che però deve essere vista come un investimento. Una buona agenzia serve per risultati migliori di quelli ottenibili in una vendita tra privati.

A proposito, ho una guida sul blog che spiega a quale agenzia immobiliare affidarsi.

Cose serve per tutelarsi

Per la corretta stipula di un incarico di vendita sarebbe sempre bene compiere una serie di attività.

Firmare un contratto prima dei controlli rischia di diventare un’arma a doppio taglio.

Tre cose su tutte:

Raccogliere prima tutti i documenti per vendere casa, oggigiorno sono molti ed è sempre meglio controllare che sia tutto disponibile ed in ordine.

Redigere la relazione tecnica integrata per controllare la presenza di abusi edilizi, difformità catastali ed agibilità. E’ un documento consigliato che tutela al meglio se fatto prima della commercializzazione. Spesso gli stessi proprietari non conoscono le criticità del proprio immobile. Questo poiché nel passato si controllava poco, nel parlo meglio in due articoli:

• Vendita immobile con difformità urbanistiche
• Vendere casa senza agibilità

Terzo punto, fare una visura ipotecaria. Essa controlla che sull’immobile non siano state poste trascrizioni. In essa troveremo anche quella dell’eventuale finanziamento.

Sulla gestione di una vendita con mutuo potete leggere la mia guida dal titolo vendere casa con mutuo.

Tutte le risultanze e le modalità di gestione di questi aspetti dovranno essere messi nell’incarico.

In merito alla diligenza il mediatore superficiale deve essere evitato come la peste.

Se vogliamo firmare lo stesso l’incarico ma ancora non abbiamo queste cose possiamo tutelarci con una clausola che vediamo adesso.

Clausola risolutiva espressa

Di volta in volta si può prevedere ogni specifico caso, ovviamente va scritta nel modo corretto.

Due esempio di utilizzo:

Annulla gli accordi dell’incarico di mediazione per vendita immobiliare se dagli accertamenti successivi al conferimento il bene risultasse non vendibile.

Stessa cosa se fosse vendibile ma la regolarizzazione imponesse al proprietario somme non equilibrate rispetto al valore dell’operazione.

Visto che abbiamo iniziato a parlare di clausole, ne riporto una da evitare.

Tacito rinnovo

Le clausole che comportano uno scompenso evidente a favore di uno solo degli attori del contratto è definita clausola vessatoria.

Una clausola vessatoria è nulla per definizione negli atti immobiliari salvo espressa accettazione.

Il tacito rinnovo gioca sulla dimenticanza nel suo annullamento ed è una clausola vessatoria.

In quanto clausola vessatoria per avere validità deve essere controfirmata appositamente secondo il principio della doppia firma, pena nullità.

Disdetta anticipata e recesso del mandato agenzia immobiliare

Può capitare che si decida di non vendere più.

In questi casi si può disdire anticipatamente un incarico di mediazione per vendita immobiliare?

Se verbale in qualunque momento senza danno o pretesa del mediatore.

In quelli scritti non in esclusiva dipende da cosa si è pattuito, a volte si concorda per un eventuale rimborso delle spese sostenute.

Quello in esclusiva pone un po più di criticità.

Come per la violazione dell’esclusiva, il mediatore avrà diritto ad un rimborso. Questo dovrà, lo ripeto, essere proporzionale alle attività svolte e di importo palesemente inferiore alla provvigione.

Meglio pattuire bene le cose sul contratto per non discutere dopo.

E’ bene ricordare ancora un’altra cosa, accordi e pretese devono sempre seguire il principio di buona fede contrattuale.

Ad esempio, non mandate disdette per vendere l’immobile ad uno dei clienti presentati ed evitare la provvigione poiché finite dritti nei guai.

La buonafede contrattuale è un conto, la malafede un altro.

Facsimile

Partiamo subito con il dire che ormai quasi tutti gli incarichi di mediazione per vendita immobiliare vengono scritti su moduli .

Ogni agenzia deve depositare i propri formulari presso la Camera di Commercio e gli utenti possono verificarli su semplice richiesta.

Un buon facsimile lo trovate in questo link, ovviamente non utilizzatelo in autonomia e non riproducetelo.

Conclusioni sull’incarico di mediazione per vendita immobiliare

E’ importante capire il ruolo di questo contratto. Come detto in apertura non deve essere un valore per il mediatore, ma per il cliente.

Perché lo sia deve essere formulato nel modo giusto e dalle persone giuste. Il tutto sempre nel rispetto del Codice del Consumo.

Accertatevi sempre di affidarvi a strutture serie e di evitare eccessivi squilibri tra i vostri ed i loro doveri.

Stai pensando di dare un incarico di vendita ma non sai come tutelarti? Richiedimi una consulenza immobiliare online. A presto.