La condizione può essere:
- Sospensiva
- Risolutiva
Condizione sospensiva
La condizione sospensiva è quella dal cui verificarsi viene fatta dipendere l’efficacia del contratto o di un patto. Ad esempio l’acquirente si impegna ad acquistare un appartamento solo se un istituto di credito gli concederà un mutuo con sufficiente provvista per l'acquisto, oppure: il condominio gli rilascerà il permesso per installare un ascensore. Gli effetti del contratto o del patto sono sospesi sino al giorno in cui la banca nel primo esempio o il condominio nel secondo esempio non rilascino il finanziamento nel primo caso e l'autorizzazione nel secondo caso.
E' una condizione molto utilizzata nelle compravendite di immobili urbani di medio - basso valore (che solitamente sono acquistati con il finanziamento ottenuto da Banche e altri Istituti)
Condizione risolutiva
La condizione risolutiva, invece, è quella al verificarsi della quale viene subordinata la cessazione degli effetti del contratto. Per riprendere l’esempio precedente, si consideri il caso in cui l’acquirente acquisti l’appartamento con la condizione risolutiva, e cioè che se entro un anno il condominio non acconsentirà all'installazione dell'ascensore, il contratto si risolverà.
La differenza consiste nel fatto che nella condizione sospensiva gli effetti giuridici del contratto sono “sospesi” fino all’avveramento della condizione e, se questa non si verifica, il contratto non è mai produttivo di effetti; mentre nella condizione risolutiva il contratto è “subito” produttivo di effetti giuridici e cessa di produrne al verificarsi della condizione.
Avveramento della condizione
La condizione si considera avverata quando si verifica l’evento futuro e incerto stabilito nel contratto; questa si considera ugualmente come “avverata” quando non si verifichi per causa imputabile alla parte che aveva interesse contrario all’avveramento.
Effetti
Gli effetti dell’avveramento sono retroattivi e decorrono, per regola generale, dal momento in cui le parti hanno concluso il contratto condizionato.
Resta tuttavia possibile che gli effetti vengano riportati a un momento diverso, se così è stato stabilito dalle parti o se lo richiede la natura del contratto.
La clausola sospensiva in una proposta d’acquisto o nel preliminare di compravendita quindi condiziona il contratto al verificarsi di un evento futuro ed incerto e sospende i suoi effetti giuridici fino all’avverarsi della condizione. Vediamo quando serve e come funziona.
La clausola di condizione sospensiva è un elemento contrattuale “accessorio” che posticipa il perfezionamento di un atto (cioè la sua validità giuridica) al verificarsi di un evento futuro ed incerto.
Questa clausola formalmente potrebbe anche essere utilizzata in un compromesso di vendita, ma nella pratica risulta essere di poca utilità condizionare anche un compromesso oltre che la proposta d’acquisto, in genere infatti la condizione viene sciolta nel periodo che intercorre tra questi due atti.
In ambito immobiliare questa formula viene utilizzata “maggiormente” nelle proposte di acquisto quando si deve far ricorso ad un mutuo ipotecario per l’acquisto come tutela per chi acquista contro l’eventuale diniego di un mutuo da parte della banca.
Cosa significa nella pratica?
Poniamo il caso in cui un acquirente intenda ricorrere al finanziamento di un istituto di credito per comprare casa.
Nella generalità dei casi il compratore avanza la richiesta di mutuo vera e propria solo dopo che la proposta d’acquisto è stata accettata dal venditore e quindi questo richiede di inserire la clausola sospensiva nella proposta.
Sarebbe tuttavia buona norma da parte dei compratori richiedere al proprio istituto di credito almeno la pre-delibera (o pre-fattibilità) di accesso al mutuo, così da velocizzare le tempistiche ed essere un acquirente più “gradito” in fase di trattativa con il venditore, specie quando si presentano più acquirenti interessati al medesimo immobile.
In concreto vorrebbe dire proporsi di acquistare un immobile senza sapere quanto si può economicamente disporre per l’acquisto.
Nel caso in cui invece succeda questo il proponente acquirente richiede appunto di subordinare l’effettiva validità dell’accordo sottoscritto con il venditore alla sua concreta disponibilità di accesso al credito bancario per poter procedere all’acquisto dell’immobile stesso, per evitare di trovarsi nell’impossibilità di acquistare qualora la banca non conceda all’acquirente l’importo necessario, risultando questi inadempiente agli obblighi presi in proposta.
Con la condizione sospensiva l’accordo raggiunto tra venditore ed acquirente viene “congelato” e quindi i suoi effetti giuridici sospesi, fino all’avveramento della condizione; verificata quella, l’accordo quindi diventa efficace e inizia a produrre i suoi effetti giuridici in capo ai contraenti.
Prima di sottoporre a condizione sospensiva un accordo preliminare è bene:
- determinare in modo chiaro l’evento futuro ed incerto oggetto della condizione al quale vengono subordinati gli effetti del contratto
- determinare il tempo entro il quale dovrebbe verificarsi l’evento futuro ed incerto
- determinare in modo chiaro che cosa succede al verificarsi della condizione o al decorso del tempo in cui questa avrebbe dovuto verificarsi senza che si sia verificata.
Nella pratica immobiliare è bene specificare chiaramente che la condizione sospensiva deve essere strettamente riferita alla pre-fattibilità (o sostenibilità reddituale) del mutuo e non alla sua effettiva erogazione, in quanto questa avviene all’atto di rogito; deve essere quindi stabilito un termine (in genere tra i 15 ed i 30 gg) entro il quale la proposta rimane condizionata e venditore ed acquirente vincolati all’accordo preso; deve essere infine stabilito bene che al decorso del termine stabilito senza che sia pervenuta alcuna comunicazione di diniego o di assenso da parte dell’istituto di credito l’accordo è da intendersi risolto.
Questa tipologia di condizione è ad esclusiva tutela del proponente acquirente ed in genere non è molto gradita dai venditori in quanto addossa su di loro tutte le incertezze inerenti la condizione dipendenti da un terzo soggetto (la banca) con il quale il venditore non ha alcun contatto (per assurdo l’acquirente non presenta affatto la richiesta di mutuo, o non invia la documentazione richiesta dalla banca o viene inviata in tempi non congrui al fine della delibera di fattibilità etc.).
È chiaro comprendere come, non avendo nessun controllo su queste circostanze, il venditore non gradisce in genere apporre tale condizione alla proposta, in quanto può trovarsi esposto ad una sospensione della vendita dell’immobile per il periodo di avveramento della condizione e, se questa non si verifica nei termini apposti, non aver venduto l’immobile.
Va precisato che l’acquirente risponde del mancato avveramento della condizione se questa non avviene per colpa o dolo di quest’ultimo.
La condizione sospensiva nelle proposte di acquisto è più tollerata quando inserita in offerte su immobili non nuovi nel mercato, che quindi hanno incontrato qualche difficoltà nella vendita; in questo caso il venditore sente meno la limitazione costituita dalla condizione sospensiva di mutuo, valutandola come una possibilità di vendita dell’immobile oramai non più reattivo sul mercato, essendo quindi maggiormente disposto ad accettarla.
Negli immobili quindi più “freschi” e “nuovi” sul mercato delle vendite questa condizione in genere non viene proprio considerata dai proprietari, in quanto se l’immobile riscuote un apprezzamento da parte dei clienti acquirenti, il venditore sarà meno disposto a vincolarsi ad un acquirente con un contratto condizionato, sospendendo la vendita, quando avrà manifestata la volontà d’acquisto di altri attori che non devono richiedere un mutuo o hanno già ottenuto la pre-fattibilità da parte della banca.
L’ottenimento del mutuo è sicuramente l’evento a cui si subordina più spesso il contratto, ma non è l’unico, infatti le parti possono prevedere che la condizione sospensiva dipenda da altri svariati eventi futuri di varia tipologia.
Qualora il contratto sia sottoposto a condizione sarà richiesto un documento comprovante l’avverarsi o meno della condizione, e cioè:
- un documento di delibera approvata che servirà a perfezionare formalmente la proposta irrevocabile di acquisto
- una lettera di diniego all’erogazione nel caso in cui l’istituto di credito decidesse di non concedere il finanziamento all’aspirante mutuatario e le relative motivazioni
La condizione sospensiva di mutuo come forma di tutela per l’acquirente non assume però una valenza assoluta in quanto, per far valere tale condizione, questi si deve trovare nell’impossibilità assoluta di ottenere il finanziamento necessario all’acquisto, cioè il diniego deve essere effettivo (quindi qualunque istituto di credito chiamato all’erogazione avrebbe dato il diniego perché il soggetto è non mutuabile per l’importo richiesto); ma soprattutto tale diniego non deve essere imputabile all’acquirente stesso, in quanto in questo caso la condizione si dà come non apposta.
es. La banca comunica che il soggetto acquirente non può accedere al mutuo richiesto perché la rata del mutuo va oltre la sua capacità reddituale. Questo è un elemento legittimo di non avveramento della condizione e la proposta d’acquisto si risolve.
Nell’ipotesi di cui sopra ipotizziamo invece che la banca non conceda il mutuo per superata capacità reddituale, e sia appurato che questa è motivata dal fatto che dopo aver inoltrato la richiesta di mutuo l’acquirente ha acquistato un’autovettura costosa mediante un finanziamento presso terzi, contraendo quindi la sua capienza rata/reddito per il mutuo.
In questo caso il proponente acquirente non potrà essere liberato dalla proposta di acquisto avvalendosi del fatto che la condizione non si è verificata, in quanto il comportamento dell’acquirente stesso è causa del mancato avveramento della condizione, perché accedendo al finanziamento per l’autovettura non ha reso possibile l’operazione di mutuo da parte della banca.
Il proponente acquirente, oltre all’esempio di cui sopra, potrà essere responsabile del mancato avveramento della condizione sospensiva in merito alla concessione del mutuo per molti altri motivi, quali ad esempio l’emissione di assegni scoperti, la concessione di fidejussioni personali per terzi soggetti, o aver contratto debiti di varia natura etc.
Questi sono tutti elementi che determinano il non avverarsi della condizione, ma per i quali il proponente acquirente è chiamato a risponderne e per i quali non potrà esser fatta valere la “tutela” della condizione sospensiva di mutuo.
Qualora nei termini concordati non sia pervenuta alcuna comunicazione, di assenso o di diniego, da parte della banca, l’acquirente sarà tenuto a comunicare direttamente al venditore, o a questi tramite l’agente immobiliare, tale situazione e quindi a discrezione delle parti stesse si potrà:
- decidere di prorogare il termine della condizione sospensiva per la proposta d’acquisto
- risolvere il contratto, le parti si riterranno libere dagli impegni presi, permettendo così al venditore di poter concludere con un altro acquirente.