VENDERE UNA CASA O UN IMMOBILE RICEVUTO IN EREDITA'
Vendere un immobile ricevuto in eredità
Documenti necessari per la vendita di una casa ereditata
Dichiarazione di successione e trascrizione dell'accettazione dell'eredità: quando l'erede diventa proprietario
Vendita di un immobile ricevuto in eredità: la tassazione
Vendita della casa ereditata, entro i 5 anni dall'acquisto: viene tassata la plusvalenza?
Successione legittima o testamentaria, proprietà in comunione tra più eredi
Acquisto di una casa ereditata: i rischi per l'acquirente
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Ricevere una casa per successione significa entrare in possesso di un cospicuo lascito. Qualora si decidesse di vendere l'immobile ereditato, è importante conoscere tutti gli aspetti che questa compravendita implica, in termini di documenti necessari, tassazione e requisiti burocratici.
Dall'altra parte, l'acquirente di un'abitazione ereditata, dovrà fare attenzione ad alcuni aspetti per evitare i rischi legati al passaggio di proprietà per eredità.
Documenti necessari per la vendita di una casa ereditata
A garanzia di un passaggio di proprietà tutelato, la compravendita di un immobile ottenuto per successione richiede la presentazione di due documenti aggiuntivi rispetto a quelli necessari per una normale vendita immobiliare: la dichiarazione di successione e la trascrizione dell'accettazione dell'eredità.
Dichiarazione di successione e trascrizione dell'accettazione dell'eredità: quando l'erede diventa proprietario
Chi eredita un immobile, non ne diventa automaticamente proprietario. L'erede ha, infatti, il diritto di accettare o rifiutare l'eredità. Una scelta che, ovviamente, risulta fondamentale per l'effettiva disposizione del diritto di proprietà.
L'eredità può essere accettata con la sottoscrizione di due atti:
dichiarazione di successione;
accettazione dell'eredità.
Il primo documento deve essere presentato dall'erede (o dagli eredi) per via telematica all'Agenzia delle Entrate. Può essere compilato con il supporto di Caf o professionisti del settore (ad esempio il notaio). In esso vengono elencati tutti i beni oggetto della successione e i relativi valori.
L'accettazione dell'eredità può essere formalizzata con un documento scritto, ma può avvenire anche tacitamente. Il secondo caso è quello più frequente, ma è anche quello che richiede un passaggio in più in fase di compravendita di un immobile ereditato. Contestualmente al rogito, infatti, il notaio dovrà formalizzare l'accettazione tacita (resa manifesta tramite la volontà di vendere il bene) con la trascrizione dell'accettazione dell'eredità tramite atto scritto.
La trascrizione dell'accettazione dell'eredità è, dunque uno dei documenti necessari per la vendita della casa ereditata.
Vendita di un immobile ricevuto in eredità: la tassazione
L'immobile la cui proprietà è stata trasmessa per eredità è soggetto alla tassa di successione. Viene liquidata dall'Agenzia delle Entrate entro il terzo anno dalla dichiarazione di successione o entro il quinto, in caso di assenza di tale dichiarazione. È dovuta nella misura del 4%-8% a seconda del grado di parentela che lega il nuovo proprietario al defunto. In alcuni casi è previsto un importo fisso minimo (franchigia) da corrispondere, al di là del valore dell'immobile.
Oltre a tale tassazione, le altre imposte dovute per la vendita del bene sono quelle classiche legate a questo atto (imposta catastale, imposta ipotecaria, imposte di bollo e diritti di segreteria), che vanno a formare i costi della vendita di un immobile.
Vendita della casa ereditata prima dei 5 anni: viene tassata la plusvalenza?
In generale, nel caso in cui si vende un immobile la cui proprietà sia stata acquisita a titolo oneroso nei cinque anni precedenti, il venditore deve corrispondere anche una tassa ove presente, sulla plusvalenza. Si tratta di un prelievo sulla differenza (plusvalenza) tra il prezzo di vendita e il maggior valore dell'immobile nel momento dell'acquisizione del diritto reale. Si tratta di una misura necessaria per prevenire le attività speculative sul mercato immobiliare. Tuttavia, ciò non vale per la vendita di una casa ereditata.
L’articolo 67 comma 1 lettera b) del TUIR, esplicita questa eccezione parlando della categoria Redditi diversi: "... le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di 5 cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione…”.
La somma ottenuta dalla vendita di un immobile acquisito per successione, anche ove avvenga prima dei 5 anni, non determina plusvalenza tassabile.
Una vendita effettuata prima che siano trascorsi i 5 anni dall’acquisto a titolo di successione potrebbe invece produrre effetti diretti sui bonus fiscali usufruiti nel caso in cui l’immobile ereditato sia stato riconosciuto come prima casa. In questo caso la vendita anticipata farebbe decadere i vantaggi con risultante applicazione delle tasse ordinarie.
Successione legittima o testamentaria, proprietà in comunione tra più eredi
Nel caso in cui l'immobile oggetto della successione causa morte sia in comproprietà, la vendita potrà avvenire solo a seguito del consenso di tutti gli eredi. In alternativa, si potrà procedere alla vendita della sola quota di eredità spettante, dopo aver offerto tale quota agli altri eredi, che hanno diritto di prelazione.
Nel caso in cui non si riesca a trovare un accordo tra gli eredi, ci si rivolgerà a un giudice che proverà a risolvere la situazione provando a dividere l’immobile in porzioni abitabili(divisione in natura ove possibile), basandosi sui rilievi tecnici di un perito, e ove la divisione fisica non sia possibile si procederà alla divisione giudiziale del bene.
Il giudice andrà a stabilire autonomamente le condizioni di vendita dell’immobile basandosi sulle norme vigenti in materia di espropriazione immobiliare, e dividendo il ricavato tra i coeredi.
Nel caso in cui l'immobile sia espressamente indicato nel testamento, in favore di uno degli eredi o sia un legato testamentario, chi compra potrà acquistare senza rischi se al testamento e all'accettazione di questo segua un'atto di acquiescenza al testamento da parte degli altri eredi o aventi causa.
Acquisto di una casa ereditata: i rischi per l'acquirente
Come si è visto per l'acquisto di un immobile oggetto di donazione, anche l'acquisto di un immobile ereditato non è privo di rischi per l'acquirente. È per questo che è sempre consigliabile rivolgersi a professionisti del settore, evitando d'incappare in problematiche che possono invalidare l'atto di vendita o, comunque, creare incertezza.
