L'atto tipico della trattativa immobiliare: la proposta d'acquisto
Ogni trattativa immobiliare (o quasi) nasce da una proposta di acquisto irrevocabile. Cos'è, consigli su: tempi, caparra e vincolo di acquisto con mutuo. Qual è la differenza con il preliminare. Download gratuito del modello editabile.
Hai finalmente hai trovato la casa dei tuoi sogni dopo mesi o anni di ricerca? Sicuramente ne sarai entusiasta, ma, considerando l'investimento, avrai anche qualche timore. L'oggetto del timore, se l'immoible individuato è nelle tue possibilità attiene a quanto sconto rispetto al prezzo richiesto si riuscirà a trattare. Un brave mediatore ti darà delle indicazioni di masisma ma il grosso della trattativa è nelle tue volontà.
Sei tu a decidere il contenuto della proposta, l'agente immobiliare ti darà delle indicazioni utili.
Per il proseguo, io ti illustrerò un modello di contratto standard. Ne esistono diversi, ma la sostanza è la stessa. Controlla che ci siano tutti gli elementi che ti elencherò. Anzi, se hai particolare richieste, aggiungile nel contratto. Puoi personalizzarlo.
Esaminiamo tutti i paragrafi della proposta di acquisto:
Indice
Documenti da richiedere prima della proposta.
Atto notarile e consegna dell'immobile.
Termine di validità della proposta.
Documenti da richiedere all'agenzia prima del compromesso.
Non aver fretta, potresti avere delle sorprese.
Partirei con il chiedere la planimetria catastale. E' una prima verifica della conformità degli ambienti. Spulciala e verifica se manca qualche porta, finestra, lucernario, stanza. Inoltre, gli ambienti potrebbero essere invertiti ecc.
Chiedi anche l'ultimo atto di compravendita. All'interno sono elencate le eventuali servitù attive o passive. E' un atto pubblico, puoi visionarlo tranquillamente.
Importante, chiedi eventuali contratti di affitto, comodato, uso etc.
Se acquisti un appartamento, molto importante è il regolamento condominiale. All'interno viene elencato cosa potrai o non potrai fare.
Al fine di individuare le spese straordinarie deliberate, richiedi anche l'ultimo verbale di assemblea condominiale e i millesimi condominiali di competenza dell'appartamento e il riparto delle spese dell'ultimo anno.
Vediamo ora la prima parte della proposta di acquisto:
Dati del proponente e del venditore.
Come in tutti i contratti, la prima sezione è dedicata alle generalità dei soggetti interessati dall'accordo. In questo caso, il venditore e il promittente acquirente.
La proposta può essere fatta da un unico proponente, difatti, non occorre farla a nome di tutti coloro che vogliono acquistare. Bensi, andrà indirizzata e controfirmata da tutti i proprietari.
Spett.le______________________
Indirizzo___________________n_____
città_________________________
c.f.________________________
Dati del proponente e del venditore
"Il sottoscritto_____________________________nato a________________________il____ residente a________________________Via________________________n_______tel_________________ codice fiscale________________________in di seguito denominato “PROPONENTE”
tramite l’agenzia di mediazione immobiliare denominata Grosseto Invest Immobiliare di Luigi Ciampi regolarmente iscritta presso CCIAA del Tirreno e della Maremma REA 118172 con sede in Grosseto Via Ferrucci 12 in seguito denominata “AGENTE IMMOBILIARE”, con la presente proposta
PROMETTE IRREVOCABILMENTE DI ACQUISTARE
a corpo e non a misura, l’immobile sotto descritto, comprensivo della proporzionale quota delle parti comuni, alle condizioni di seguito indicate:"
Fino a questo punto, non ci sono questioni su cui prestare particolare attenzione.
Passiamo al paragrafo successivo.
Descrizione dell'immobile
L'immobile deve essere identificato con certezza.
a) Ubicazione: Comune________________________Via________________________n___________
b) Composizione:________________________
c) Proprietà intestata a________________________
d) Atto di provenienza________________________.
e) Destinazione d’uso________________________
f) Edificato in edilizia________________________
g) Dati Catastali__________________________________
h) Libero da ipoteche e/o pignoramenti ad eccezione di________________________________
Riporta tutti gli estremi catastali: foglio, particella e subalterni e i relativi dati in visura catastale. Qualora ci fossero garage, cantine, giardini controlla se sono contenuti nella planimetria catastale. Potrebbero essere identificati con altri subalterni.
La descrizione deve essere accurata e devono essere inseriti tutti i vani: ripostigli, soggiorno, cucina, camere, sottotetto, terrazze etc.
Dichiarazioni del venditore
Questo è il paragrafo fondamentale. Il proprietario dovrà trasferire l'immobile privo di abusi, quindi conforme alle norme edilizie ed urbanistiche. Viceversa, non è obbligato a trasferire l'immobile con gli impianti a norma.
Il VENDITORE mediante l'accettazione della seguente proposta garantisce che:
con riguardo alla conformità dell’immobile alle norme edilizie ed urbanistiche:________________________
con riguardo alla conformità degli impianti alle normative vigenti:________________________
con riguardo all'esistenza di iscrizioni e/o trascrizioni pregiudizievoli________________________
con riguardo alle spese condominiali:
• le spese condominiali ordinarie dell’ultimo esercizio chiuso ammontano ad € …………………………………………………..
• alla data odierna:
non sono state deliberate spese straordinarie
sono state deliberate spese straordinarie per circa € ________________________ che saranno a carico di ________________________
e con l’accettazione della presente proposta conferma integralmente dette dichiarazioni.
In molte regioni, come la Toscana e l'Emilia Romagna, i notai non trasferiscono gli immobili senza che un professionista, architetto, geometra o ingegnere abbia dichiarato la conformità urbanistica e catastale tramite una relazione tecnica di compravendita. Spero, si diffonda al più presto in tutta Italia, in quanto, evita rogne in futuro. Comunque, potresti richiederla.
Prezzo di acquisto offerto
Questo paragrafo necessita di pochi commenti.
Euro_______________________(_____________________________________________________)
Il prezzo è pattuito a corpo e non a misura.
Condizioni di pagamento e caparra.
Per compilare questo paragrafo dovrai fare due calcoli, specialmente se hai richiesto un mutuo.
Di solito, alla proposta si rilascia all'agenzia un assegno semplice di importo pari a circa 5.000 €.
La proposta di acquisto è un atto che ha validità solo tra le parti che firmano il contratto.
Non è opponibile a terzi. Se devi attendere l'esito dall'accettazione del mutuo, o il venditore necessita di tempo per cercare una nuova casa, ti consiglio di proporre un preliminare di compravendita (o compromesso) davanti un notaio.
In questo modo, renderai la proposta opponibile a terzi e non avrai sorprese.
In caso contrario, puoi fissare direttamente il rogito.
Facciamo un esempio. Prezzo offerto per l'acquisto della casa 190.000 €. Il 10% di 190.000 è 19.000 €. Alla proposta consegni un assegno da 5.000 e al compromesso 19.000 - 5.000 = 14.000 €. In questo caso con assegno circolare, non ti basterà il blocchetto! Il resto al rogito.
Comunque, essendo un accordo, si può proporre di tutto. Ad esempio, pagamenti in più rate etc. Potresti addirittura non rilasciare alcun assegno e pagare tutto al rogito o anche dopo.
a) Alla presente proposta
€__________________________ vengono versate alla firma della presente proposta, a mani dell’AGENTE IMMOBILIARE che rilascia ricevuta a titolo di deposito con assegno ____________ n°___________ non trasferibile, intestato al venditore, tratto sulla Banca____________Agenzia n______________ .
L’AGENTE IMMOBILIARE è autorizzato fin d’ora dal PROPONENTE a consegnare tali somme al venditore nel momento in cui il PROPONENTE avrà comunicazione dell’accettazione del venditore medesimo e cioè alla conclusione del contratto.
In tal caso la somma da deposito fiduciario diverrà CAPARRA CONFIRMATORIA.
b) Pagamenti successivi €…………………………..…….………………………………entro e non oltre il……………………………… con le medesime modalità del punto precedente.
c) All'atto notarile €…………………………..…….……………………………… con assegno circolare non trasferibile €…………………………..…….……………………………… salvo conguaglio, quale accollo debito residuo mutuo alle condizioni stabilite dall'istituto mutuante €…………………………..…….……………………………… con intervento di un ente finanziatore scelto dal proponente.
L’importo del finanziamento verrà messo a disposizione del venditore dal notaio rogante, esperite le formalità necessarie.
Atto notarile di compravendita e consegna dell'immobile
Non è obbligatorio indicare il nome del notaio. Hai ancora un pò di tempo per trovarlo. Qualora avessi bisogno del contratto preliminare, ti consiglio di indicare sia i limiti temporali realitivi a questo accordo, sia quelli riguardanti il rogito.
In genere, per le analisi finalizzate al rilascio del mutuo la banca impiega 45/60 giorni. Quindi, proponi il compromesso o il rogito almeno due mesi dopo la proposta. Ad esempio, se firmi la proposta il primo di ottobre, fissa l'atto entro il primo dicembre.
L’atto notarile verrà stipulato entro il …………………………………………… dal PROPONENTE o da persona fisica e/o giuridica da nominarsi all’atto, presso lo Studio Notarile ……………………………………………………………………………………………… con sede in ………………………………………………………………… Via……………………………………………………………………………………n…………………………………
Ogni spesa, imposta o tassa inerente l’acquisto sarà a carico del PROPONENTE, escluse quelle per legge a carico del venditore. L’immobile in oggetto al momento dell’atto notarile dovrà essere libero da oneri e pesi, trascrizioni pregiudizievoli, pignoramenti, iscrizioni ipotecarie, essere in regola con la normativa edilizia ed urbanistica. Dovrà essere trasferito nello stato di fatto in cui si trova, come visto e gradito, con tutte le servitù attive e passive.
Il possesso dell’immobile libero da cose e persone, salvo il caso in cui sia occupato da persona munita di titolo opponibile a terzi, verrà trasferito alla stipula dell’atto notarile.
In molti mi chiedono, ma come faccio ad essere certo che il proprietario abbia "liberato" realmente l'appartamento?
La certezza non può dartela nessuno, ma potresti prendere delle precauzioni.
Difatti, la legge permette all’acquirente, la mattina prima del rogito, di accedere all'immobile per assicurarsi che sia stato realmente svuotato e quindi, ovviamente,non abitabile.
Qualora il venditore ti sembri poco affidabile e non abbia sgomberato potresti optare per il deposito del prezzo. Il notaio tratterrà una somma fino alla liberazione dell’immobile. L' pzione estrema è spostare il rogito.
Penso possa interessarti anche l'articolo sul costo del notaio in una compravendita.
Termine di validità della proposta
La presente proposta è irrevocabile per __ giorni da oggi, ovverosia sino al giorno ………………………………… compreso.
Anche questo termine è a discrezione del proponente. Se hai fretta possono bastare 7 giorni. Oppure, potresti proporre 15 giorni. Scegli tu.
Compenso di mediazione dell'agenzia immobiliare.
Secondo l'art. 1755 del codice civile, il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l'affare è concluso per effetto del suo intervento. Su questo punto ci sono delle dispute.
Io consiglio sempre ai miei clienti di pagare al compromesso. L'agenzia li vorrà subito alla proposta.
In genere, l'agenzia immobiliare prende una percentuale compresa tra l'uno e il due percento al venditore, e tra il due e il tre percento all'acquirente.
a) il PROPONENTE dichiara di riconoscere ed accettare la mediazione dell’AGENTE IMMOBILIARE, a favore del quale si impegna a versare la provvigione del ….% (……………………………………….per cento) + IVA sul prezzo di acquisto alla data prevista per il primo versamento (preliminare o vedi articolo sulle modalità di pagamento) e in mancanza di questo, entro 30 giorni dalla data di comunicazione dell’accettazione della presente proposta.
b) in caso di mancata accettazione della presente proposta da parte del venditore il PROPONENTE avrà diritto alla immediata restituzione da parte dell’AGENTE IMMOBILIARE delle somme consegnategli a titolo di deposito.
Proposta vincolata alla concessione del mutuo.
L'art. 1353 del c.c. permette di stipulare un contratto ponendo una condizione sospensiva. Tale condizione potrebbe portare alla risoluzione del contratto nel caso non si realizzasse.
Una clausola tipica della proposta di acquisto è l'ottenimento del mutuo. In poche parole, la vendita avviene solo se la banca rilascia il mutuo. Altrimenti, la proposta è inefficace.
Ricordati che gli agenti immobiliari sono tenuti ad accettare qualsiasi proposta dell'acquirente.
In caso non venisse rilasciato il mutuo, la somma versata dall'acquirente al venditore tramite la proposta dovrà essergli restituita, e l’agente immobiliare non avrà diritto alla provvigione.
Di solito, ai miei clienti faccio inserire tra le note del contratto la seguente clausola:
Vincolo alla concessione del mutuo
“La presente proposta di acquisto è da ritenersi nulla e priva di efficacia qualora l’istituto di credito prescelto per l’erogazione del mutuo a sostegno dell’acquisto non deliberi un finanziamento. In caso di mancata delibera, resta inteso sin da ora ed ora che l’assegno da me depositato presso l’agenzia immobiliare xxxxxx dovrà essermi restituito entro giorni 2 lavorativi, senza penali e/o richiesta di danno alcuna. Allo stesso modo la mancata delibera comporterà il non perfezionato diritto alla provvigione nei riguardi dell’agenzia immobiliare”.
Il contratto si conclude con la data e le firme.
Modello fac-simile della proposta di acquisto.
Tutti i capitoli a monte li troverai nel modello in word che ti ho allegato. Ho preferito condividere un file doc, invece di un pdf, cosi che tu possa editarlo.
