Verifica della conformità urbanistica e catastale di un immobile

Verifica conformità urbanistica e catastale dell’immobile

Cos’è la regolarità urbanistica ed edilizia di un immobile?

La conformità urbanistica ed edilizia è la corrispondenza tra lo stato di fatto ed il titolo abilitativo (licenza edilizia, concessione edilizia o permesso di costruire, Dia, Scia, Cil, ecc.) con cui il comune ha autorizzato la costruzione e/o le successive ristrutturazioni e/o ampliamenti di un immobile.

Quando è necessario verificarla?

• Per una compravendita: è consigliabile, da parte del venditore, effettuare una verifica della regolarità urbanistica del proprio immobile appena decide di metterlo in vendita.
• In caso di interventi edilizi successivi, come ad esempio una ristrutturazione.
• Per richiedere un mutuo.

Principali cause di non regolarità

Esistono diversi tipi di difformità che non permettono il rilascio della attestazione di conformità:

• Immobile abusivo: quando non esiste alcun titolo abilitativo (l'immobile è stato realizzato senza nessun provvedimento amministrativo). In questo caso un nuovo condono edilizio o un Permesso di Costruire in Sanatoria possono sanare la situazione.
• Piccole modifiche interne: ad esempio spostamento di alcune stanze, demolizione di tramezzi per unire vani adiacenti ecc. in questo caso è possibile regolarizzare la situazione con una CIL per lavori già eseguiti o con una DIA in Sanatoria.
• Modifiche esterne e aumento di volumetria: ad esempio chiusura di un balcone con una veranda, apertura di una finestra o porta, cambio di destinazione d'uso; in quest’ultimo caso è possibile sanare con una DIA o Permesso di Costruire in Sanatoria.

Differenza tra regolarità urbanistica e catastale

È importante sottolineare che molto spesso un immobile può essere conforme dal punto di vista catastale ma non urbanistico (o viceversa). Infatti la regolarità catastale è la corrispondenza tra lo stato di fatto ed i dati catastali. Ma dato che il catasto non è probatorio, quanto registrato non ha valore di prova circa la regolarità edilizia dell'immobile.

Altra cosa è la regolarità urbanistica, che invece attesta la corrispondenza tra lo stato reale dell’immobile e le autorizzazioni rilasciate dal Comune.

Perché la regolarità edilizia è importante in caso di rogito o ristrutturazione?

Anche se è un aspetto poco considerato durante le prime fasi della compravendita, la conformità in realtà riveste un aspetto fondamentale. La regolarità edilizia è un elemento indispensabile sia in caso di compravendita sia in caso di ristrutturazione perché dal confronto tra come si presenta attualmente l'immobile (tecnicamente stato di fatto) e il titolo abilitativo, si possono riscontrare difformità o abusi edilizi. L'edificio potrebbe essere stato modificato o realizzato in maniera difforme al progetto presentato al comune.

La responsabilità della conformità edilizia in caso di rogito non è del notaio ma del venditore, che in sede di atto di vendita deve dichiarare sotto la propria responsabilità, la conformità urbanistica dell’immobile. L’acquirente, invece, deve accertarsi che questa regolarità esista realmente per non avere in futuro problemi nell'eseguire lavori di ristrutturazione o nel vendere nuovamente l'immobile.

È consigliabile quindi far controllare la conformità urbanistica da un tecnico e, in caso di irregolarità, richiedere eventuali sanatorie per effettuare il ripristino allo stato di fatto.