Vendere casa da privato, i rischi e che tempi!

 Quali sono i rischi di vendere casa privatamente o peggio ancora senza un'agenzia immobiliare seria e affidabile? 

Stai pensando di vendere casa senza affidarti ad un’agenzia immobiliare? Prima di prendere questa importante decisione, leggi la mia guida dedicata proprio ai principali rischi di vendere casa senza l'agenzia immobiliare Grosseto Invest.

E se ti rendi conto che i rischi sono troppi, ti aiuto a capire come evitarli grazie alla scelta della giusta agenzia immobiliare.

 1.Rischi di vendere casa senza agenzia immobiliare 

• Una vendita che non arriva mai (vedasi allegato al link qui riportato)
• Vendita di un immobile non conforme
• Errori nella presentazione della documentazione
• Le possibili sanzioni per chi vende casa da privato

2.Come gestire i rischi della vendita casa con dei professionisti
3.Come scegliere la giusta agenzia immobiliare

1.Rischi di vendere casa senza agenzia immobiliare

Quella vendita che non arriva mai

Il maggiore e più diffuso rischio della vendita casa da privato sarebbe proprio il non riuscire a vendere mai (a Grosseto ci sono immobili in vendita da 10 anni ndr) o protrarre la vendita talmente al lungo da dover svendere.

Una vendita che non arriva mai può dipendere da molti fattori tra cui una serie di errori che possono essere commessi dal venditore a causa della mancata esperienza nel settore. 

Vediamo quali sono i principali errori del venditore che comportano il rischio di non riuscire a vendere l’immobile.

Dare una stima errata del valore dell’immobile

Il momento più cruciale nella vendita di un immobilie è quello della stima del suo valore e quindi l’individuazione del giusto prezzo di vendita. 

Questo perché la valutazione di una casa è un processo complicato che deve tener conto di un grandissimo numero di variabili. 

Il rischio maggiore per un privato è quello di imputare ad un bene al quale è legato affettivamente ed emotivamente un valore non di mercato e di non avere i mezzi per individuare e valutare tutte queste variabili che sono legate alle caratteristiche dell’immobile ma anche all’andamento del mercato immobiliare.

Per questo, molti acquirenti seri spesso evitano le vendite direttamente da privati dato che i prezzi difficilmente sono in linea con il mercato attuale.

Per trovare il prezzo danno un’occhiata agli annunci di zona o si riferiscono al prezzo di acquisto originario dell’immobile senza valutare eventuali rivalutazioni e ribassi del mercato. Guardare gli annunci di casa.it senza sapere effettivamente a quanto sono stati venduti immobili simili è come indovinare quanto spenderà esattamente una persona seduta al tavolo di un ristorante, impossibile.

Il risultato? Una stima eccessiva del prezzo dell’immobile può causare una impossibilità nel vendere, dato che nessun acquirente è disposto a spendere più del dovuto se ci sono alternative altrettanto valide a prezzi inferiori.

Vuoi avere un’idea del valore del tuo immobile? Chiama senza impegno per avere la valutazione casa o del tuo immobile in Grosseto, dopo averla misurata, osservata, confrontata, con la dovizia di chi svolge una professione da oltre 15 anni.

Non valorizzare al meglio la casa

Un altro errore molto frequente nella vendita casa senza rivolgersi ad all'agenzia Grosseto Invest consiste nel non sapere valorizzare al meglio la casa. 

La prima impressione è fondamentale, per cui l’annuncio immobiliare va preparato con cura e professionalità.

Quali sono i principali rischi di creare un annuncio da privato?

Innanzitutto, molti non tengono conto che persone diverse hanno diverse esigenze per cui un aspetto che per noi può essere visto come favorevole per altri può essere uno svantaggio.

Quando scrivi il testo di un annuncio, per valorizzare al meglio la tua casa devi innanzitutto mettere al primo posto le esigenze del target a cui vuoi vendere creando un testo coinvolgente e pensato per il tuo pubblico.

Inoltre, i privati spesso non danno il giusto risalto all’aspetto visivo dell’annuncio. Le fotografie sono il biglietto da visita del tuo immobile e vanno scattate da professionisti.

Foto di bassa qualità possono allontanare potenziali acquirenti interessati e aumentano il rischio di non riuscire a vendere.

Anche a monte, prima di scattare le foto, la casa va preparata nel modo giusto per essere valorizzata. 

Occorre pulirla, sistemarla, eliminare gli oggetti di troppo, creare la giusta luminosità e mettere in risalto i punti di forza.

Bassa visibilità dell’annuncio

Per far conoscere ai potenziali clienti il tuo immobile devi scegliere i giusti canali con cui dare visibilità al tuo annuncio.

Riuscire a rendere il proprio annuncio visibile al pubblico di riferimento non è così semplice come sembra. Chi scrive studia algoritmi di Google da anni per avere il migliore posizionamento del tuo immobile.

Anche se i siti per vendere casa da privato sono tantissimi, questi portali sono saturi di annunci e solitamente danno spazio principalmente agli annunci delle agenzie e comunque ad annunci a pagamento, ma non è la prima fila o "la vetrina Gold" di Immobiliare.it o di casa.it che ti cambiano la possibilità di vendere.

Tante visite e nessuna vendita

Un altro rischio nella vendita casa senza agenzia immobiliare è quello di riuscire a ottenere tante visite ma poi non concludere la vendita.

Questo perché non si riesce a creare un filtro per individuare le persone giuste e quindi il rischio è quello di perdere tempo a mostrare la casa a chi già in partenza non potrà acquistarla. 

I potenziali acquirenti non devono solo essere interessati all’immobile ma devono anche avere una serie di requisiti: la possibilità di richiedere un mutuo, la capacità di sostenere le spese accessorie, l’essere effettivamente pronti all’acquisto di una casa.

Affidantoti alla mia agenzia avrai le più ampie rassicurazioni che tale prima scrematura qualcuno l'ha già fatta, evitarai di ritrovarti degli zingari visitatori di casa.

Errata gestione delle negoziazioni

La negoziazione è un aspetto fondamentale della trattativa immobiliare.

Anche qui i rischi per il venditore privato sono tanti, soprattutto se non si ha esperienza di vendita e di contrattazione. 

Tieni anche presente che il potenziale acquirente sa che vendendo da privato non hai spese di intermediazione e quindi cercherà di spingerti ad abbassare il prezzo.

Il rischio in questo caso consiste quindi nel finire con vendere ad un prezzo troppo basso o tirare troppo a lungo la trattativa e concludere con un nulla di fatto.

Vendita di un immobile non conforme

Il secondo maxi rischio di vendere casa senza agenzia immobiliare riguarda la possibilità che il tuo immobile non sia conforme a tutte le norme. 

Conformità urbanistica e catastale, conformità degli impianti, la presenza di vincoli sulla proprietà o ancora che ci siano dei vizi o difetti di fabbricazione. 

Sono tutti elementi che vanno considerati per evitare sanzioni, risarcimenti, l’impossibilità o la nullità della compravendita.

Mancata conformità urbanistica e catastale

Per evitare abusi edilizi, in caso di mancata conformità urbanistica e catastale non è possibile procedere alla vendita di un immobile.

Di cosa si tratta?

La conformità catastale è la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’unità immobiliare ed i relativi dati catastali e planimetrici.

La conformità urbanistica è la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile e l’insieme dei titoli edilizi abilitativi rilasciati in tutta la storia costruttiva dell’edificio.

Non verificare questi due aspetti significa esporsi ad una serie di rischi che possono comportare l’allungamento dei tempi di vendita se non l’impossibilità totale a vendere per situazioni insanabili.

Si corre anche il rischio di dover restituire l’importo lasciato a garanzia o, nel caso di caparra confirmatoria del doppio di quanto lasciato dall’acquirente.

Mancanza di agibilità

La Corte di Cassazione ha stabilito che un immobile privo di certificato di abitabilità è incommerciabile dal punto di vista economico. 

Questo significa che vendere un immobile senza la dovuta certificazione è possibile ma è un’azione illecita, con importanti conseguenze dal punto di vista civile ed economico.

Il compratore ha infatti dieci anni di tempo per far valere i propri diritti ricorrendo contro l’acquisto immobiliare avvenuto senza agibilità. 

L’acquirente può richiedere lo scioglimento del contratto o il risarcimento danni, oppure entrambe le opzioni.

Presenza di vincoli sull’immobile

L’articolo 1489 del Codice Civile stabilisce che ‘se la cosa venduta è gravata da oneri o da diritti reali o personali non apparenti che ne diminuiscono il libero godimento e non sono stati dichiarati nel contratto, il compratore che non ne abbia avuto conoscenza può domandare la risoluzione del contratto oppure una riduzione del prezzo’

Vizi e difetti dell’immobile

Un grosso rischio nella compravendita di un immobile è quello che riguarda la presenza di vizi occulti o difformità nell’immobile, non denunciati dal proprietario.

I vizi rappresentano tutti quei difetti di costruzione, imperfezioni materiali, o scarsa qualità nella realizzazione di un manufatto, che determinano carenze della costruzione edile.

L’art. 1490 del Codice Civile stabilisce l’obbligo per il venditore di garantire che il bene venduto sia immune da vizi che lo rendano inidoneo all’uso a cui è destinato oppure che ne diminuiscono in modo apprezzabile il valore.

Se il venditore nasconde vizi e difetti facilmente eliminabili, dovrà risarcire l’acquirente per l’ammontare dei vizi.

Se invece nasconde gravi difetti dell’immobile, si può arrivare alla risoluzione dell’atto notarile, oppure a una proporzionale riduzione del prezzo di vendita.

Errori nella presentazione della documentazione

Il terzo maxi rischio di vendere casa senza agenzia è quello di commettere degli errori nella presentazione della documentazione necessaria per la vendita, con pena  il potenziale annullamento del rogito notarile.

Quali sono i documenti necessari per la vendita di una casa e dove puoi trovarli?

• Atto di provenienza, rappresenta la prova che sei il proprietario di quell’immobile. Se non lo trovi a casa, puoi richiederlo alla conservatoria dei registri immobiliari o rivolgerti al notaio che lo ha stipulato.
• APE (attestato di prestazione energetica), definisce le caratteristiche e le prestazioni energetiche dell’immobile. È un documento obbligatorio non solo per la vendita, ma anche per poter pubblicizzare l’immobile.L’APE va fatto redigere da un soggetto accreditato per un costo che va dai 150 ai 250 euro.
• Visura e planimetria catastale, identificano rispettivamente le caratteristiche dell’immobile? Informazioni anagrafiche del proprietario e il disegno dell’immobile con la disposizione e le misure dei vari vani. Per recuperare i documenti catastali puoi rivolgerti direttamente al Catasto o alle Agenzie del Territorio.
• Documentazione edilizia e urbanistica, include certificato di agibilità, permesso di costruire, pratiche urbanistiche ed edilizie. Per ottenere questi documenti fai un accesso agli atti all’ufficio edilizia privata in comune. 
• Documentazione condominiale, include il riparto delle spese condominiali, gli ultimi verbali di assemblea e il regolamento condominiale. Per ottenere questa documentazione puoi rivolgerti al tuo amministratore di condominio.
• Certificazioni di conformità degli impianti e libretto della caldaia, rilasciate da un tecnico specializzato con relazione asseverata. Non si tratta di un documento obbligatorio per la validità della compravendita tra privati ma è un elemento che può incrementare il valore dell’immobile e risulta fondamentale nel caso di compravendita di un immobile commerciale o, comunque, aperto al pubblico. 

NB: attenzione anche ad eventuali modifiche nella normativa edilizia o nel piano regolatore del comune tra il momento in cui si prepara la documentazione e il momento in cui la vendita effettivamente si concretizza, dato che questi aspetti potrebbero influire sulla correttezza della documentazione prodotta. 

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Le possibili sanzioni per chi vende casa senza agenzia immobiliare

Ultimo importante maxi rischio per chi vende casa da privato è quello di commettere delle irregolarità che possono comportare delle sanzioni. 

Un esempio? Se l’annuncio di un immobile da vendere od affittare non contiene i parametri energetici, la sanzione amministrativa è variabile tra i 500 ed i 3000 euro. Nel caso in cui l’immobile venga anche venduto senza presentazione dell’APE il venditore rischia sanzioni che vanno dai 3000 ai 18000 euro.

Oppure, come visto in precedenza, in caso di non conformità o importanti vizi occulti dell’immobile si rischiano sanzioni che vanno da salati risarcimenti danni all’annullamento della vendita.

2.Come gestire i rischi della vendita casa con dei professionisti