Valutatori casa online? Meglio evitare!
Introduzione
Nelle recenti riviste tecniche, specialmente in quelle di estimo e rivolte agli addetti del settore immobiliare, è emerso un termine relativamente nuovo e curioso: asking price.
Cosa significa Asking Price?
Letteralmente, “asking price” significa “chiedere il prezzo”, ma nel settore immobiliare equivale a “offerte in vendita”. In sostanza, rappresenta il mercato delle offerte proposte dalle agenzie immobiliari per gli immobili.
Il Metodo del Confronto di Mercato e l'Asking Price
La norma UNI 11612:2015, al paragrafo 4.1 sul Metodo del Confronto di Mercato (MCA), riporta:
“...in via residuale potranno essere prese in considerazione le richieste di prezzi per immobili simili offerti in vendita (asking price)...”.
La Valutazione Immobiliare con Dati Veri
Per stimare il valore di mercato di un immobile, si parte dai dati dei comparabili tratti dagli atti di compravendita. Questi includono informazioni essenziali come:
- Prezzo di compravendita
- Data dell’atto
- Superficie e caratteristiche principali
- Stato di manutenzione
- Dotazione di impianti energetici
Perché evitare l’Asking Price?
L’asking price non riflette il valore di mercato ma piuttosto le aspettative del venditore, che possono essere influenzate da:
- Prezzi non verificati
- Assenza di trattative
- Dati falsati
Conclusione
Perché molti siti compresi portali immobiliari di rilievo nazionale potrebbe non essere affidabili?
Stime automatiche: Portali come dove.it immobiliare.it casa.it utilizzano algoritmi approssimativi per valutare gli immobili, ma non tengono conto di fattori cruciali come lo stato effettivo dell’immobile, la zona precisa o le dinamiche di mercato locali.
Nessuna verifica umana: Le stime sono spesso generate automaticamente, senza un’analisi diretta da parte di un esperto.
Scopi commerciali: Alcuni siti potrebbero sovrastimare o sottostimare i valori per attirare clienti verso agenzie affiliate.
Come ottenere informazioni più affidabili?
Basandosi solo su fonti ufficiali come Agenzia delle Entrate (OMI), ISTAT o Archivio Notarile di zona."
Verifica sempre con professionisti: un agente immobiliare, un perito o un’agenzia seria può fornire stime più accurate.
Consulta direttamente i dati OMI: Il portale dell’Agenzia delle Entrate offre dati per zona omogenea.
Se gli standard estimativi non includono l’uso degli asking price, c’è un motivo...
Asking Price: Meglio Evitare? Nelle recenti riviste tecniche, specialmente in quelle di estimo e rivolte agli addetti del settore immobiliare, è emerso un termine relativamente nuovo e curioso: asking price. Cosa significa asking price? Letteralmente, “asking price” significa “chiedere il prezzo”, ma nel settore immobiliare equivale a “offerte in vendita”. In sostanza, rappresenta il mercato delle offerte proposte dalle agenzie immobiliari per gli immobili. Ma perché si parla così tanto di questo termine, al punto da scrivere articoli con opinioni contrastanti? Cosa si nasconde dietro questa espressione e, soprattutto, quanto incide nella valutazione di un immobile? Il Metodo del Confronto di Mercato e l'Asking Price La norma UNI 11612:2015, al paragrafo 4.1 sul Metodo del Confronto di Mercato (MCA), riporta: “...in via residuale potranno essere prese in considerazione le richieste di prezzi per immobili simili offerti in vendita (asking price)...”. La norma propone questa alternativa quando non si riescono a reperire sufficienti dati attendibili da atti di compravendita. Tuttavia, questa pratica ha implicazioni significative. La Valutazione Immobiliare con Dati Veri Per stimare il valore di mercato di un immobile, si parte dai dati dei comparabili tratti dagli atti di compravendita. Questi includono informazioni essenziali come: Prezzo di compravendita. Data dell’atto. Superficie e caratteristiche principali. Stato di manutenzione. Dotazione di impianti energetici. Attraverso queste informazioni, si calcolano i prezzi marginali delle caratteristiche, determinando il valore finale dell’immobile secondo il mercato. Perché evitare l’asking price? L’asking price non riflette il valore di mercato ma piuttosto le aspettative del venditore, che possono essere influenzate da: Prezzi non verificati: Gli immobili potrebbero presentare criticità, essere abusivi o invendibili. Assenza di trattative: Non c'è garanzia che ci sia stata negoziazione tra venditore e acquirente. Dati falsati: L’asking price è spesso distante dal prezzo reale di vendita, con variazioni fino al 30-35%. Secondo gli standard estimativi internazionali, il valore di mercato si basa su transazioni reali, mentre l’asking price può portare a valutazioni non rappresentative del mercato corrente. Conclusione Se gli standard estimativi non includono l’uso degli asking price, c’è un motivo. Questi non garantiscono la coerenza necessaria per una valutazione affidabile. Quando non ci sono sufficienti comparabili da atti di compravendita, gli standard suggeriscono di passare al metodo della capitalizzazione, piuttosto che affidarsi a dati non realistici. In definitiva, le competenze del valutatore immobiliare rimangono essenziali per interpretare i dati e fornire una valutazione che rispecchi realmente il mercato. Usare gli asking price, anche solo in via residuale, è una pratica da evitare per garantire trasparenza e affidabilità nelle stime immobiliari.