SPESE D'ACQUISTO DELLA PRIMA CASA

Elenco quali sono

Se hai deciso di comprare la tua prima casa, oltre al prezzo di acquisto devi considerare altre spese. Ti conviene fare prima i calcoli in modo da non avere sorprese all’ultimo minuto, perché non si tratta di pochi spiccioli ma di importi piuttosto rilevanti. Ecco un elenco delle spese da tener presente:

Registrazione del compromesso

Il compromesso, detto anche preliminare, va registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla firma. La registrazione ha i seguenti costi:

• Una marca da bollo da 16 euro ogni 100righe di testo (circa 4 facciate del contratto);
• Tassa fissa pari a 200 euro;
• Imposta di registro dello 0,5% sull’eventuale caparra (quindi se per esempio il preliminare prevede una caparra di 5.000 euro, devi pagare all’Agenzia delle Entrate 25 euro (0,5% di 5.000);
• Imposta di registro del 3% sull’eventuale acconto (quindi se per esempio il preliminare considera un acconto di 10.000 euro devi pagare 300 euro di imposta di registro); questa imposta di registro pagata, al momento della vendita andrà decurtata dall’imposta di registro finale.

Attenzione

Se compri una casa da costruttore, sull’acconto non devi pagare l’imposta di registro ma l’IVA. Il costruttore infatti redige una fattura con IVA al 4%, dunque l’imposta di registro non va pagata.

Da agenzia

Percentuale provvigione mediatore. Se stai comprando casa attraverso un’agenzia immobiliare, allora devi pagare la provvigione, che di solito si aggira tra il 3 e il 4% e per molti franchising può arrivare al 5-6- o addirittura 8% per immobili di lusso. Quindi, se per esempio stai comprando una casa di 100.000 euro, la provvigione da pagare all’agenzia sarà sui 3.000/4.000 euro.

Alcune persone credono che solo il venditore debba pagare la provvigione, ma non è così: devono pagarla in eugual percentuale sia il venditore che il compratore, proprio per garantire un trattamento di equità tra i due. L’agente infatti opera a benefici di entrambi in egual misura e deve essere imparziale.

Suggerimento

Per verificare se l’agenzia ha applicato una provvigione adeguata e non troppo alta, puoi consultare le tariffe previste dagli usi locali sul sito della Camera di Commercio della zona. Devi andare sul sito della Camera di Commercio del comune ove si trova l’immobile e cercare la “Tabella delle provvigioni consuetudinarie per mediazione”. Qui troverai le tariffe che mediamente propongono le agenzie.

Attenzione

La tabella non è vincolante, nel senso che non sono le provvigioni che le agenzie devono applicare per legge. Esse operano in regime di libera concorrenza e dunque possono applicare la tariffa che ritengono più opportuna. La tabella ti serve solo per farti un’idea e per capire se la provvigione richiesta dalla tua agenzia rispecchia la media delle altre oppure è più cara.

Notaio

Un’altra spesa consistente da affrontare è quella della parcella del notaio. Le spese notarili rappresentano un peso abbastanza importante e si dividono in tre parti:

1. Stipula dell’atto di acquisto (rogito);
2. Stipula dell’atto di mutuo (se stai comprando casa accendendo un mutuo);
3. Fortunatamente il notaio ti aiuta nel pagamento delle tasse: si occupa di tutto il professionista, di calcolare e versarle all’Agenzia delle Entrate.

Quanto costano le spese notarili per acquisto prima casa. Non c’è un importo fisso, dunque la cosa migliore da fare è quella di consultare più notai e domandare dei preventivi gratuiti.

Per quanto riguarda invece le tasse da pagare, che come ti ho detto calcolerà e pagherà il notaio, esse dipendono dal soggetto da cui compri la casa:

1. Dal costruttore;
2. Da privato.

Dal costruttore

Nuova costruzione o ristrutturata. Se stai comprando la casa da un costruttore o da un’impresa di ristrutturazione, entro 5 anni dalla costruzione/ristrutturazione, devi pagare:

• IVA al 4% (grazie all’agevolazione prima casa paghi solo il 4% di IVA e non il classico 10%). Nel nuovo (anche se nuovissimo non è ma non sono ancora decorsi 5 anni dal termine lavori) l’IVA si calcola sul prezzo di acquisto, quindi se per esempio una casa costa 200.000 euro, il prezzo finale è di 208.000 euro ossia 200.000 + 4% di 200.000;
• Imposta di registro pari a 200 euro;
• Imposta ipotecaria pari a 200 euro;
• Imposta catastale pari a 200 euro.

Le imposte dovrai pagarle al notaio ed egli si occupa di versarle all’Agenzia delle Entrate.

Da privato

Per privato si intende un’agenzia immobiliare oppure un privato persona fisica (quindi senza agenzia):

• Imposta di registro del 2% (grazie all’agevolazione prima casa paghi solo il 2% e non il classico 9%). L’imposta si calcola sul valore catastale (moltiplicata per 115,5 e non sul prezzo di acquisto - tale valore è solitamente compreso tra un terzo e la metà del reale valore di compravendita dell'immobile);
• Imposta ipotecaria pari a 50 euro;
• Imposta catastale pari a 50 euro.

Queste imposte non devi calcolarle tu: le calcola il notaio, ti fa sapere l’importo e nel suo preventivo, oltre alla sua parcella inserisce anche le tasse. Egli poi si occupa di versarle all’Agenzia delle Entrate.

Imposte e agevolazioni per l’acquisto prima casa

Mutuo

Se per l’acquisto della tua prima casa hai intenzione di chiedere un mutuo, devi considerare anche i seguenti costi bancari:

• Spese di perizia: dai 250 ai 350 euro, costo variabile in base alla banca;
• Spese di istruttoria: di solito pari all’1% dell’importo del mutuo, quindi se per esempio ottieni un mutuo di 100.000 euro allora devi pagare circa 1.000 euro di spese di istruttoria;
• Imposta sostitutiva pari allo 0,25% dell’importo che ottieni in mutuo, quindi se per esempio ottieni un mutuo di 100.000 euro devi pagare 250 euro di imposta sostitutiva.

Senza mutuo. Chiaramente, se non accendi alcun mutuo, queste spese non devi conteggiarle.

Calcolo

Ecco un esempio di calcolo di tutte le spese finora elencate.

Hai deciso di comprare un appartamento da privato, tramite agenzia:

• Costo di 100.000 euro, con rendita catastale di 497,33 euro;
• Mutuo ottenuto: 80.000 euro;
• Costo agenzia: 3%

Ecco il calcolo delle spese:

• Imposta di registro: 1.148,83 euro; ossia 2% di (497,33 * 115,5);
• Imposta ipotecaria: 50 euro;
• Imposta catastale 50 euro.
• Agenzia immobiliare provvigione 3.000 euro + IVA al 22% = 2.660 euro;
• Spese notaio + atto di mutuo = 4.000 euro;
• Imposta sostitutiva per sottoscrizione mutuo prima casa: 200 euro (0,25% di 80.000);
• Perizia immobiliare per la concessione del mutuo: 250 euro;
• Istruttoria mutuo: 700 euro.

TOTALE= 9398.00 euro circa.

Detrazione

Cosa si può detrarre dalle spese. Ecco l’elenco delle spese detraibili sul modello 730:

• Spese per la provvigione dell’agenzia immobiliare: 19% fino ad un massimo di 190 euro;
• 19% degli interessi su mutuo e oneri accessori, fino a un massimo di 4.000 euro annui.

La legge quando parla di oneri accessori non specifica di cosa si tratti, ma è parere condiviso che tra gli oneri accessori rientri anche la parcella notarile. ma solo quelli pagati per la stipula del mutuo.

Esempio

Hai pagato 5.000 euro di spese notarili, di cui 2.000 per la stipula del mutuo e 300 euro per l’iscrizione dell’ipoteca. In caso puoi scaricare tramite 730 il 19% di 2.300 euro, ossia 437 euro.

Attenzione

È di fondamentale importanza che il notaio indichi in fattura le singole spese, in modo che quelle accessorie al mutuo siano facilmente identificabili.

All’asta

Se ti sei aggiudicato una casa tramite asta giudiziaria e questa rappresenta prima casa, allora devi considerare i seguenti costi:

• 2% della rendita catastale * 115,5;
• 50 euro di imposta catastale;
• 50 euro di imposta ipotecaria;
• Spese condominiali dell’anno in corso e dell’anno trascorso (che probabilmente il vecchio proprietario non ha pagato);
• Parcella del professionista delegato alla vendita che, per case di prezzo da 100.000 a 500.000 euro è pari a 825 euro + 4% di contributo previdenziale + IVA.