Segnalazione Certificata di Agibilità - mini guida

Cosa è la Segnalazione Certificata di Agibilità (SCAgi)

Ambito di applicazione

Il Testo Unico Edilizia dedica l’intero Titolo III all’agibilità, ovvero gli artt. 24 (ambito di applicazione), 25 (procedimento per il rilascio) e 26 (ipotesi della inagibilità). Con il d.Lgs. 25 novembre 2016, n. 222 il Legislatore ha provveduto a riscrivere l’art. 24 del TUE e ad abrogare l’art 25 riferito al procedimento per il rilascio. La modifica introdotta per effetto del d.lgs. 222/2016 è stata significativa, in quanto si è sostituito il certificato di agibilità con la segnalazione certificata di agibilità (SCAgi), cioè con una autodichiarazione da parte del soggetto interessato. L’art. 24 TUE recita espressamente: "La sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente, nonché la conformità dell'opera al progetto presentato e la sua agibilità sono attestati mediante segnalazione certificata”.

Gli elementi richiamati e attestati con la segnalazione certificata di agibilità sono:

• Condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati;
• La conformità dell'opera al progetto presentato;
• L’agibilità (elemento che coincide con le condizioni di cui sopra).

Sul tema della “conformità dell’opera al progetto” si è espressa numerosa giurisprudenza. Prima della riforma introdotta dal d.lgs. 25/11/2016 n. 222 il Consiglio di Stato rimarcava la diversa funzione del certificato di agibilità rispetto al titolo edilizio, distinguendo i due piani e sancendo l’illegittimità del diniego dell’agibilità motivato unicamente con la difformità dell’immobile dal progetto approvato (Cass. Stato sez. IV, 13/03/2014, n. 1220). Una recente sentenza del Consiglio di Stato (n. 3836 del 17/05/2021) ha invece stabilito che la conformità dell’opera al progetto presentato è requisito essenziale per la SCAgi e che l’agibilità rappresenta la somma dei requisiti igienico-sanitari e urbanistico-edilizi dell’edificio. In definitiva, non può essere conseguita l’agibilità nel caso di invalidità del titolo edilizio sottostante.

Quando occorre presentare la segnalazione certificata di agibilità

A norma dell’art. 24 TUE la segnalazione certificata di agibilità occorre presentarla per i seguenti interventi:

• Nuove costruzioni;
• Ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;
• Interventi sugli edifici esistenti che possono influire sulle condizioni di cui al comma 1 dell’art. 24 TUE;
• Immobili legittimamente realizzati privi di agibilità (comma 7 bis).

Ai fini dell’agibilità, la segnalazione certificata può anche riguardare (cd. agibilità parziale):

• Singoli edifici o porzioni della costruzione, purché funzionalmente autonomi, qualora siano state realizzate e collaudate le opere di urbanizzazione primaria relative all'intero intervento edilizio e siano state completate e collaudate le parti strutturali connesse, nonché collaudati e certificati gli impianti relativi alle parti comuni;
• Singole unità immobiliari, purché siano completate e collaudate le opere strutturali connesse, siano certificati gli impianti e siano completate le parti comuni e le opere di urbanizzazione primaria dichiarate funzionali rispetto all'edificio oggetto di agibilità parziale.

Soggetti legittimati a presentarla e tempistiche

Il secondo comma dell’art.24 TUE individua i soggetti che devono presentare la SCAgi: “il soggetto titolare del permesso di costruire, o il soggetto che ha presentato la segnalazione certificata di inizio di attività, o i loro successori o aventi causa”. La SCAgi deve essere presentata entro 15 giorni dalla data di completamento delle forniture; in caso di ritardo è prevista una sanzione amministrativa. Non è tuttavia agevole individuare il momento in cui i lavori di finitura possano dirsi completati, poiché la norma non precisa quali siano i lavori di rifinitura (ad esempio: posa in opera di infissi, tinteggiatura, posa in opera di vetri, intonacatura). Il comma 6 dell’art. 24 TUE rende possibile l’utilizzo dell’immobile fin dalla data di presentazione della SCAgi, quindi al momento del completamento delle finiture e non a fine lavori.

Documenti da allegare

L’art. 24 TUE, comma 5, elenca i documenti da allegare alla SCAgi:

• Asseverazione del Direttore Lavori o di un professionista abilitato in relazione alla sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti, nonché la conformità dell’opera al progetto presentato e la sua agibilità.
• Certificato di collaudo statico ovvero dichiarazione di regolare esecuzione resa dal Direttore Lavori.
• Dichiarazione di conformità in materia di accessibilità e superamento delle barriere architettoniche.
• Estremi dell’avvenuta dichiarazione di aggiornamento catastale.
• Attestazione di conformità degli impianti rilasciata dalla ditta installatrice.