Può esser richiesta provvigione all'acquirente se non c'è incarico di vendita del venditore?
Accettare di pubblicizzare un immobile sul sito della propria agenzia rinunziando alla provvigione da parte del venditore legittima la richiesta della provvigione all'acquirente se l'affare viene concluso con l'intervento dell'agenzia?
No, l’accordo di pubblicizzare l’immobile rinunciando alla provvigione del venditore non legittima di per sé la richiesta di provvigione all’acquirente, a meno che:
- Esista un incarico scritto di mediazione anche con l’acquirente (art. 1754-1765 c.c.), oppure
- L’acquirente abbia espressamente accettato (anche tacitamente, ma in modo inequivocabile) di corrispondere la provvigione all’agenzia.
Ragionamento passo per passo
Quando sì può chiedere la provvigione all’acquirente
- Incarico scritto sottoscritto dall’acquirente (anche con clausola “provvigione a carico acquirente”).
- Accettazione tacita inequivocabile: l’acquirente, sapendo che l’agenzia rinuncia al venditore e chiede a lui, prosegue consapevolmente (es. firma proposta d’acquisto con dicitura “provvigione 3% a carico acquirente”).
- Consuetudine locale (raramente accolta senza prova di conoscenza).
Quando no (casi più frequenti)
- L’acquirente non sa della rinuncia del venditore.
- La proposta d’acquisto non menziona la provvigione a suo carico.
- L’agenzia non ha mai comunicato preventivamente il compenso all’acquirente (obbligo di trasparenza, art. 62 Codice Deontologico ANAMA/FIAIP).
Consiglio pratico per l’agenzia
- Firma un incarico con l’acquirente o inserisci nella proposta d’acquisto la clausola:
“L’acquirente si impegna a corrispondere all’agenzia la provvigione del X% + IVA sul prezzo d’acquisto, consapevole che il venditore ha rinunciato alla propria quota.”
- Consegnala prima della conclusione (rogito o preliminare).
- Conserva prova della rinuncia del venditore (es. incarico scritto “provvigione 0% venditore”).
Giurisprudenza chiave
- Cass. 11337/2019: “La rinuncia alla provvigione da parte del venditore non trasferisce automaticamente l’obbligo all’acquirente.”
- Cass. 24950/2017: “L’acquirente è tenuto solo se ha conferito incarico o accettato espressamente il compenso.”
Conclusione: No, non è legittimo pretenderla solo per la rinuncia del venditore. Serve un accordo separato con l’acquirente, altrimenti il rischio di azione di ripetizione d’indebito (art. 2033 c.c.) è alto.