Plusvalenze da Superbonus: chi paga la nuova imposta
Le Novità della Legge di Bilancio 2024: Cessioni Onerose e Superbonus
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Indice
Introduzione
La Legge di Bilancio 2024 (Legge 30 dicembre 2023, n. 213), in vigore dal 1° gennaio 2024, ha introdotto importanti modifiche fiscali per il settore immobiliare, con particolare attenzione alle plusvalenze derivanti dalla cessione a titolo oneroso di immobili che hanno beneficiato del Superbonus (art. 119 del DL 34/2020). Queste novità mirano a contrastare fenomeni speculativi, tassando le plusvalenze generate da vendite entro dieci anni dagli interventi agevolati, soprattutto quando i contribuenti hanno utilizzato opzioni come lo sconto in fattura o la cessione del credito. La norma introduce una nuova fattispecie di plusvalenza imponibile (art. 67, comma 1, lett. b-bis del TUIR) con un’aliquota sostitutiva del 26%.
Ambito di Applicazione
La plusvalenza è tassabile quando la cessione riguarda immobili su cui sono stati eseguiti interventi Superbonus da non più di dieci anni al momento della vendita. La data di riferimento è la conclusione dei lavori, comprovata da comunicazioni ufficiali (es. fine lavori all’ENEA). La norma si applica a:
- Persone fisiche non imprenditori, società semplici, enti non commerciali e non residenti.
- Prima cessione entro il decennio; le rivendite successive non generano plusvalenza da Superbonus.
Caio ristruttura la sua casa con Superbonus nel 2022 (fine lavori: 31/12/2022) e la vende nel 2025 per 300.000 €, realizzando una plusvalenza di 100.000 € (costo originario: 200.000 €). Caio deve tassare la plusvalenza al 26%, poiché la vendita è entro dieci anni. Sempronio, che compra nel 2025, rivende nel 2027 per 350.000 €: la sua plusvalenza (50.000 €) è tassata solo se rientra nelle regole ordinarie (lett. b, entro cinque anni dall’acquisto).
Esclusioni dalla Tassazione
Non tutte le cessioni generano plusvalenza imponibile. Sono esclusi:
- Immobili acquisiti per successione (mortis causa).
- Immobili adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni precedenti la cessione (o del periodo tra acquisto/costruzione e vendita, se inferiore).
Tizio esegue Superbonus nel 2021 e muore nel 2025. Il figlio Sempronio eredita l’immobile e lo vende nel 2026, realizzando una plusvalenza di 80.000 €. Sempronio è esente dalla tassazione, poiché l’acquisto è per successione.
Tizia dona un appartamento ristrutturato con Superbonus nel 2023 al figlio Caio, che lo usa come abitazione principale per 6 anni su 8. Caio vende nel 2031: esente, grazie alla destinazione ad abitazione principale.
Calcolo della Plusvalenza
La plusvalenza è calcolata come differenza tra il corrispettivo di vendita e il costo di acquisto/costruzione, aumentato di costi inerenti. Per interventi Superbonus al 110% con sconto in fattura o cessione del credito:
- Entro 5 anni dalla conclusione degli interventi: le spese dei lavori sono escluse dal costo.
- Tra 5 e 10 anni: si considera il 50% delle spese, e il prezzo di acquisto è rivalutato con l’indice ISTAT.
Immobile acquistato nel 2018 per 150.000 €, ristrutturato con Superbonus 110% (spese: 100.000 €, con cessione credito) nel 2022. Venduto nel 2026 per 300.000 €. Plusvalenza: 300.000 € - 150.000 € = 150.000 € (le 100.000 € di lavori non contano). Tassazione: 150.000 € x 26% = 39.000 €.
Stesso immobile, venduto nel 2029. Spese lavori: considerate al 50% (50.000 €). Prezzo acquisto rivalutato (+20% ISTAT): 150.000 € x 1,20 = 180.000 €. Plusvalenza: 300.000 € - (180.000 € + 50.000 €) = 70.000 €. Tassazione: 70.000 € x 26% = 18.200 €.
Chiarimenti su Questioni Controversie
L’Agenzia delle Entrate (Circolare n. 13/E del 13/06/2024) ha chiarito:
- Parti comuni condominiali: La plusvalenza si applica anche per unità in condomini con lavori Superbonus sulle parti comuni.
- Superbonus 110%: Se fruito con sconto/cessione, valgono le regole di esclusione/limitazione; se in detrazione, le spese sono deducibili.
Tizio vende un appartamento in un condominio con Superbonus sulle parti comuni nel 2023 (spese pro-quota: 20.000 €, con cessione). Vendita nel 2027: plusvalenza tassabile, anche senza lavori privati.
Immobile con Superbonus 90% nel 2023 (spese: 80.000 €, con cessione). Venduto nel 2028: spese escluse, plusvalenza più alta e tassata al 26%.
Per situazioni complesse, si raccomanda di consultare un professionista fiscale.
