AFFITTO CON RISCATTO: A COSA VAI INCONTRO
Quando si opta per un affitto con riscatto, i rischi da considerare sono molteplici; conoscendoli sei più consapevole
L'affitto con riscatto è un'opzione interessante per chi desidera acquistare un immobile ma ha difficoltà a ottenere un mutuo. Tuttavia, bisogna essere consapevoli dei possibili rischi associati a questa formula. Innanzitutto, i venditori di immobili possono essere riluttanti ad adottare questo tipo di contratto, poiché comporta il pagamento di un canone di affitto mensile anziché la vendita immediata e l'incasso delle somme.
Quando si tratta di affitto con riscatto, i rischi da valutare sono numerosi ed è essenziale considerare attentamente i termini del contratto e le condizioni patrimoniali del futuro acquirente, poiché l'obbligo di riscatto può essere oneroso in caso di mancato pagamento o problemi finanziari. Inoltre, se il venditore non rispetta le condizioni del contratto o si verifica una disputa legale, l'acquirente potrebbe trovarsi in una situazione di incertezza legale e finanziaria. Di conseguenza, affitto con riscatto: pro e contro, sono essenziali da valutare.
I principali rischi dell’affitto con riscatto
Una soluzione interessante per coloro che desiderano acquistare un immobile, ma hanno difficoltà a ottenere un mutuo, è il rent to buy, una formula conosciuta anche come locazione finalizzata all'acquisto. Questa tipologia particolare di contratto d’affitto permette al futuro acquirente di entrare immediatamente nella casa desiderata attraverso un programma preparatorio all'acquisto.
Tuttavia, è importante stipulare il contratto con attenzione e prudenza, considerando accuratamente i suoi termini. È importante notare che i venditori di immobili tendono ad essere riluttanti ad adottare questa formula poiché comporta il pagamento di un canone mensile anziché una vendita rapida e il ricevimento immediato dell’intero valore dell’immobile.
Inoltre, optando per la formula dell'affitto con riscatto, i proprietari possono andare incontro ai seguenti rischi:
- mancato acquisto: nel rent to buy il conduttore non ha l'obbligo di concludere l'acquisto, bensì la sola facoltà di comprare l'immobile al termine del periodo di "affitto". Pertanto, quest'ultimo, ha anche la facoltà di non procedere con l'acquisto, mettendo a rischio la volontà del proprietario di concludere la vendita. In questo caso, tuttavia, il proprietario ha diritto a trattenere tutto o parte dell'importo precedentemente pagato dal conduttore;
- occupazione dell'immobile: un altro potenziale rischio per il venditore è che l'immobile possa essere occupato dal conduttore inadempiente, rendendo necessario l'intervento di un giudice per liberare la proprietà e metterla nuovamente in vendita.
Lato conduttore, invece, un elemento da prendere in considerazione è l'entità dei canoni contrattuali, spesso più elevati rispetto alla media delle normali transazioni di locazione. In media, il rent to buy prevede un aumento del prezzo di circa il 15%. Inoltre, nel lungo periodo, gli immobili acquistati mediante affitto con riscatto possono avere un costo dal 5% al 20% superiore rispetto agli immobili simili venduti tramite una transazione normale.
A tal riguardo, affidarsi alla consulenza di esperti notai consente di avere una panoramica completa dei vantaggi e degli svantaggi delle operazioni di affitto con riscatto, in modo da affrontare ogni singola fase con il supporto dei professionisti e prendere decisioni informate.
Affitto con riscatto: per i privati, come funziona?
La conseguenza immediata della stipula di un affitto con riscatto è che, al prezzo di acquisto stabilito, vengono sottratte le rate mensili già versate durante il periodo di affitto. Di conseguenza, il canone mensile tende ad essere più elevato rispetto a un affitto tradizionale, poiché comprende un acconto sul prezzo finale di vendita.
Per comprendere meglio le dinamiche dell’affitto con riscatto, un esempio pratico può aiutare: in caso di vendita con riscatto, al termine dei 7 anni (durata del contratto), l'affittuario avrà anticipato un totale di 25.200 euro (calcolato come 300 euro al mese x 12 mesi x 7 anni). Questa somma verrà detratta dal prezzo di vendita iniziale, ovvero 150.000 euro, risultando in un saldo di 124.800 euro.
I pro e i contro dell’affitto con riscatto
I vantaggi dell’affitto con riscatto
Quando si parla di affitto con riscatto, i pro e i contro di tale scelta non mancano. Ecco quali sono i vantaggi per l’affittuario che opta per il modello di contratto d’affitto con riscatto:
- ottenere istantaneamente l’immobile che si vorrebbe acquistare, anche nel caso in cui la liquidità è limitata;
- poter cambiare idea quando non si ha la sicurezza di voler vivere anche in futuro nella casa scelta;
- non dover sostenere il pagamento dell’IMU e della TASI fino al riscatto dell’immobile.
Inoltre, ci sono maggiori possibilità di accendere un mutuo, potendo dimostrare uno storico di buon pagatore alle banche.
Gli svantaggi dell’affitto con riscatto
Scegliendo il contratto d’affitto con riscatto, gli svantaggi per l'inquilino sono diversi:
- avere un canone mensile superiore, infatti l'affittuario potrebbe dover affrontare un canone mensile più elevato rispetto a un affitto tradizionale, senza però godere di tutti i diritti di un proprietario, come la possibilità di apportare modifiche strutturali;
- presenza di un maggior rischio di perdita economica, in caso il contratto non preveda la restituzione dei soldi investiti in caso di mancato acquisto, l'inquilino potrebbe perdere i fondi impiegati nell'utilizzo dell'immobile e dover considerare un trasferimento altrove;
- presenza di incertezza sul prezzo, l'affittuario non ha la certezza di ottenere il miglior prezzo al momento dell'acquisto finale, poiché l'immobile potrebbe subire svalutazioni nel corso del tempo.
Il Rent to Buy offre un'opzione con vantaggi e svantaggi che richiedono una valutazione attenta, preferibilmente con il supporto di un agente immobiliare. Dunque, a chi non conviene il contratto d’affitto con riscatto? L'opzione dell'affitto con riscatto risulta particolarmente vantaggiosa quando non si dispone di sufficiente liquidità per l'acquisto di un immobile; negli altri casi non è necessaria.
Questa modalità di acquisto è adatta a coloro che possono riscontrare difficoltà nell’utilizzo delle opzioni tradizionali, nonché per i proprietari che non riescono a vendere in poco tempo. È fondamentale prestare attenzione al tipo di contratto stipulato per tutelare gli interessi e prevenire la perdita totale delle somme versate o ricevute nel caso di mancato riscatto.
Affitto con riscatto: se non pagano, cosa succede?
La legge prevede che il contratto di affitto con riscatto si risolve se l’affittuario non adempie regolarmente al pagamento del canone di locazione stabilito. A tal riguardo, l’accordo pattuito deve specificare il numero massimo di mancati pagamenti o ritardi, anche se non consecutivi, che portano alla risoluzione del contratto.
È sempre bene tenere a mente che la normativa sull’affitto con riscatto contenuta nel Decreto-legge n.133/2014 sancisce che i contratti con preliminare d’acquisto devono essere sempre trascritti nei registri immobiliari. La durata della trascrizione dei contratti di affitto con riscatto coincide con quella del contratto stesso e non può superare i 10 anni.
