Adempimenti e imprevisti nella compravendita immobiliare
La fase preliminare alla compravendita di un immobile urbano (
tra la proposta e il rogito
) è la più critica, poiché serve a garantire la regolarità del bene e la sicurezza delle parti.
Ecco una sintesi degli adempimenti necessari e degli imprevisti più comuni, basata sulle normative vigenti nel 2026.
Adempimenti Preliminari (Obblighi e Controlli)
- Verifica Regolarità Urbanistica e Catastale: È fondamentale controllare la conformità tra lo stato di fatto dell’immobile, la planimetria depositata in catasto e i titoli edilizi in Comune (licenze, concessioni, agibilità). Una discrepanza può rendere l’atto nullo.
- Visura Ipotecaria e Catastale: Verificare che l’immobile sia libero da ipoteche, pignoramenti, servitù non dichiarate o vincoli (es. prelazioni storiche, atti d’obbligo ecc..).
- Attestato di Prestazione Energetica (APE): Documento obbligatorio da allegare al preliminare e al rogito.
- Dichiarazione di Conformità Impianti: Rilascio delle conformità per impianti elettrici, idraulici e gas (o dichiarazione di non conformità).
- Verifica Spese Condominiali: Ottenere dall’amministratore un documento che attesti il regolare pagamento delle spese condominiali ordinarie e straordinarie.
- Registrazione del Preliminare (Compromesso): Obbligatoria (anche se è qualificabile come una sola evasione dell’imposta di registro) entro 30 giorni dalla firma. È altamente consigliata la trascrizione nei registri immobiliari dal notaio per tutelarsi da pignoramenti o doppie vendite (ove effettivamente possibili).
Imprevisti Comuni
- Difformità Urbanistiche/Catastali: Scoprire che sono stati eseguiti lavori non autorizzati (es. tramezzi spostati, balconi chiusi) o che la planimetria è diversa dal vero. Questo richiede tempo per la regolarizzazione (sanatoria) o fa saltare l’atto.
- Mancata o Ritardata Erogazione del Mutuo: Nonostante la pre-delibera, la banca potrebbe negare il mutuo definitivo all’acquirente, causando l’inadempimento.
- Ipoteca o Pignoramento Nascosto: La visura ipotecaria rivela un vincolo non precedentemente comunicato, bloccando la vendita.
- Cambio di Idea delle Parti: Il venditore trova un’offerta migliore o l’acquirente decide di non comprare più, portando alla perdita della caparra confirmatoria o alla richiesta del doppio della stessa.
- Vizi Occulti dell’Immobile: Scoprire difetti strutturali o impianti non funzionanti non evidenti durante le visite.
- Ritardo nella Consegna: Il venditore non libera l’immobile nei tempi pattuiti, spesso a causa di problemi nel trovare la nuova casa.