Adeguamento ISTAT del Canone di Locazione di un Immobile Commerciale: Normativa e Giurisprudenza
Se sei il conduttore di un immobile commerciale e il proprietario ti chiede di adeguare il canone secondo gli indici ISTAT, inclusi gli arretrati non versati, è importante conoscere i tuoi diritti e doveri. Ecco una guida chiara basata sulla normativa e sulla giurisprudenza vigente.
Tabella Riassuntiva
| Argomento | Descrizione | Riferimenti Normativi | Giurisprudenza |
|---|---|---|---|
| Disciplina dell'adeguamento ISTAT | L'aggiornamento del canone nei contratti commerciali è regolato dalla legge n. 392/1978. L’adeguamento può essere applicato fino al 75%, tranne per contratti >6 anni o canoni >€150.000, dove si applica al 100%. | Art. 41 comma 16-duodecies DL 207/08, Art. 18 DL 133/2014 | - |
| Clausola contrattuale obbligatoria | L’adeguamento ISTAT deve essere espressamente previsto nel contratto. In assenza, il conduttore non è tenuto a pagarlo, nemmeno se richiesto successivamente. | Art. 32 L. 392/1978 | - |
| Richiesta annuale necessaria | L’adeguamento non è automatico: deve essere richiesto annualmente dal locatore. Clausole che prevedono l’aggiornamento automatico sono nulle. | Art. 32 L. 392/1978 (modificato dal DL 12/1985) | Cass. n. 27287/2021 |
| Nessun diritto agli arretrati | Il locatore può richiedere l’adeguamento solo dal momento della richiesta, non per gli anni precedenti. | - | Cass. n. 11675/2014 |
| Prescrizione quinquennale | Gli aggiornamenti ISTAT sono soggetti a prescrizione entro 5 anni. | - | Cass. n. 15034/2004 |
| Calcolo dell’adeguamento | L’aggiornamento si calcola sulla variazione assoluta rispetto al canone iniziale, applicando il 75% (o 100% nei casi previsti). | - | Cass. n. 15034/2004 |
Cosa fare se il proprietario richiede l’adeguamento ISTAT?
Verifica la presenza di una clausola contrattuale: Se manca, non sei obbligato a pagare.
Controlla se il locatore ha fatto richiesta annuale: Se non è stato chiesto negli anni precedenti, non sono dovuti arretrati.
Calcola correttamente l’adeguamento: Se dovuto, si applica solo dal momento della richiesta, non retroattivamente, ti può essere molto utile questo link al servizio Rivaluta ISTAT.
Tieni conto della prescrizione: Eventuali richieste oltre i 5 anni sono inopponibili.
Conclusione
Il locatore può richiedere l’adeguamento ISTAT solo se previsto nel contratto e se richiesto annualmente. Non ha diritto agli arretrati non richiesti in passato. La giurisprudenza è chiara nel tutelare il conduttore da pretese ingiustificate.