Acquisto prima casa avendone già una: quando e come è possibile?
In talune circostanze è possibile fruire delle agevolazioni sulla prima casa anche quando già si possiede un'immobile: ecco come fare.
- Introduzione
- Agevolazioni Fiscali
- Casi Comuni
- Situazioni Particolari e Tempistiche
- Frequenza delle Agevolazioni
- Tempistiche per il Nuovo Acquisto
Introduzione
È possibile procedere all’acquisto di una nuova abitazione sfruttando le agevolazioni riservate alla prima casa, pur essendone già posseduta una. A prima vista, questa possibilità potrebbe apparire contraddittoria, dato che la normativa prevede un solo immobile come abitazione principale. Tuttavia, in determinate condizioni è consentito acquistare una nuova residenza beneficiando degli sgravi fiscali, a condizione di disporre della vendita della casa precedente.
La chiave di volta risiede nel fatto che il nuovo immobile debba essere acquistato in un comune diverso rispetto a quello della casa già posseduta (salvo eccezioni, come nel caso di regolare contratto di locazione) e che la precedente abitazione non sia stata comprata usufruendo di agevolazioni fiscali. In alternativa, se si ha già usufruito degli sgravi, è necessario impegnarsi a vendere l’immobile entro 12 mesi dal rogito del nuovo acquisto.
Agevolazioni Fiscali
L’acquisto di una prima casa, anche in presenza di un altro immobile, permette di accedere a numerosi bonus e vantaggi fiscali offerti dallo Stato. Tra questi spicca il Bonus Casa Under 36 – già esteso per il 2024 – che offre una garanzia statale dell’80% per l’acquisto della prima residenza, oltre ad altre importanti detrazioni sulle imposte legate alla compravendita.
Nel caso di acquisto da un privato, sono previste le seguenti agevolazioni:
- Riduzione dell’imposta di registro dal 9% al 2%;
- Applicazione di una quota fissa di 50 euro per l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale.
Quando l’acquisto avviene direttamente dal costruttore, invece, si beneficia di:
- Riduzione dell’IVA dal 10% al 4%;
- Quota fissa di 200 euro per ciascuna imposta: registro, ipotecaria e catastale.
Per usufruire di tali agevolazioni, è necessario stabilire la propria residenza nel comune in cui sorge l’immobile entro 18 mesi dal rogito. Inoltre, se si possiede già un altro immobile, quest’ultimo dovrà essere venduto entro 12 mesi per non compromettere il diritto agli sgravi fiscali.
Casi Comuni per l'Acquisto della Prima Casa
Acquisto Vendendo l’Immobile Esistente
Il caso più frequente riguarda i proprietari che, per poter usufruire delle agevolazioni sulla prima casa, decidono di vendere l’immobile attualmente posseduto. Dal 1° gennaio 2016 è possibile applicare il regime fiscale agevolato anche se si possiede un’altra abitazione, a condizione che, nell’atto di compravendita della nuova casa, si dichiari l’impegno di vendere quella vecchia entro 12 mesi dal rogito.
Immobile Ricevuto per Successione o Donazione
Un’altra situazione frequente si verifica quando l’immobile viene acquisito per successione o donazione. In questi casi non si è usufruiti di bonus in fase d’acquisto, consentendo di accedere alle agevolazioni fiscali. Le possibilità sono le seguenti:
- Se l’immobile ereditato si trova nello stesso comune di quello già posseduto, è possibile beneficiare delle agevolazioni su entrambe le abitazioni, purché si provveda a vendere quella vecchia entro 12 mesi.
- Se l’immobile è ricevuto in donazione, si potrà usufruire dei bonus se non si possiedono altri immobili nello stesso comune oppure se la casa donata non è idonea a ospitare l’intero nucleo familiare.
In tali circostanze, è consigliabile produrre una documentazione aggiuntiva (come un’autodichiarazione autenticata da un notaio) che attesti l’origine gratuita dell’immobile, dato che spetta al contribuente dimostrare il possesso dei requisiti per ottenere gli sgravi.
Acquisto in Caso di Separazione o Divorzio
Un’altra evenienza sempre più comune riguarda gli ex coniugi. Dopo una separazione o un divorzio, colui che lascia l’abitazione principale può decidere di acquistare una nuova casa, usufruendo delle agevolazioni fiscali previste, a condizione che stabilisca la propria residenza nel nuovo immobile.
Coniugi Residenti in Comuni Diversi
Infine, se due coniugi vivono abitualmente in comuni differenti, per motivi lavorativi o personali, e sono in regime di comunione dei beni, ciascuno può accedere al regime agevolato per l’acquisto della propria abitazione. Se invece la coppia convive nella medesima residenza, le agevolazioni saranno riconosciute soltanto sull’immobile scelto come abitazione principale.
Situazioni Particolari e Tempistiche per il Nuovo Acquisto
Oltre ai casi sopra descritti, esistono situazioni particolari che possono permettere di usufruire nuovamente delle agevolazioni sulla prima casa, come confermato da diverse sentenze della Cassazione. Tra le situazioni più comuni ricordiamo:
- La necessità di cambiare immobile a seguito di danni causati da sisma, catastrofi naturali o in seguito a un ordine di ristrutturazione emesso dal Comune;
- L’allargamento del nucleo familiare, quando l’abitazione attuale risulta inadeguata a ospitare tutti i componenti;
- L’acquisto di un appartamento adiacente a quello posseduto, con l’obiettivo di creare una soluzione abitativa unica e più spaziosa.
In queste circostanze, è consigliabile rivolgersi a un legale o contattare direttamente l’Agenzia delle Entrate per valutare la specifica situazione e comprendere a pieno i requisiti necessari.
Frequenza delle Agevolazioni Prima Casa
In linea generale, il regime di agevolazione per la prima casa è applicabile una sola volta, ossia per l’acquisto dell’abitazione principale. Tuttavia, se vengono rispettate le condizioni indicate – come la vendita dell’immobile precedente entro 12 mesi – è possibile beneficiare del regime agevolato per un massimo di due volte: sia per la prima abitazione acquistata, sia per il nuovo immobile.
Tempistiche per Acquistare una Nuova Prima Casa
Non esistono vincoli temporali minimi per procedere all’acquisto di una nuova abitazione da adibire a prima casa, anche se si possiede già un altro immobile. È possibile effettuare il nuovo acquisto anche pochi mesi dopo il primo, a condizione che siano rispettate tutte le condizioni previste dalla legge.
Tuttavia, è fondamentale che la vendita dell’immobile già posseduto avvenga entro 12 mesi dalla firma del rogito del nuovo immobile, per garantire il mantenimento del diritto alle agevolazioni fiscali.