Accordo Territoriale Grosseto 2025: Guida Completa ai Contratti a Canone Concordato

L’Accordo Territoriale per il Comune di Grosseto, stipulato il 25 luglio 2025 e depositato successivamente, rappresenta il nuovo quadro normativo per i contratti di locazione a canone concordato (o agevolato). Questo accordo, frutto dell’intesa tra le organizzazioni dei proprietari (ASPI, Confedilizia, UPPI) e degli inquilini (SICET, SUNIA, UNIAT), sostituisce integralmente quello precedente del 2017 e si basa sulla Legge n. 431/1998 (art. 2, comma 3) e sul Decreto Ministeriale 16 gennaio 2017.

Validità fino a revoca o aggiornamento, con durata minima dei contratti ordinari di 3+2 anni. Include meccanismi di negoziazione e conciliazione per risolvere controversie.

Introduzione all’Accordo Territoriale di Grosseto 2025

L’accordo regola i contratti di locazione a canone concordato nel Comune di Grosseto, promuovendo affitti calmierati con benefici fiscali significativi. Tiene conto dell’evoluzione del mercato immobiliare, dell’inflazione e di eventi come calamità naturali (es. alluvioni). Favorisce l’accesso all’abitazione per categorie svantaggiate: studenti, famiglie a basso reddito e lavoratori in mobilità.

Scopo dell’Accordo

Lo scopo principale è promuovere affitti a canone calmierato con vantaggi fiscali per entrambe le parti, tra cui:

• Riduzione IMU (generalmente al 75%)
• Cedolare secca al 10% (in Comuni ad alta tensione abitativa come Grosseto)
• Detrazioni IRPEF per gli inquilini

Tipologie di Contratti Coperti

L’accordo disciplina varie locazioni abitative:

1. Contratti Ordinari (Art. 2, comma 1, L. 431/1998)
   Durata: 3 + 2 anni (rinnovabile)
   Canone basato su fasce omogenee (€/mq min-max)
   Uso obbligatorio del modello ministeriale
2. Contratti Transitori (Art. 5, comma 1)
   Durata: 1-18 mesi
   Per esigenze temporanee (lavoro, studio)
   Canone maggiorato fino al 20%
3. Contratti per Studenti Universitari (Art. 5, comma 2)
   Durata: 6-36 mesi
   Per studenti fuori sede
   Canone ridotto con possibili agevolazioni extra
4. Contratti Transitori per Esigenze del Proprietario
   Durata limitata
   Motivazioni specifiche (es. vendita futura)
5. Canone Sociale e Accordi Integrativi
   Per immobili pubblici/privati con finalità sociali
   Canoni ridotti (fino -10%)
   Per categorie protette (disabili, anziani)

Esclusi: locazioni turistiche, commerciali o sublocazioni senza consenso.

Calcolo del Canone di Locazione

Il canone si calcola:
Canone annuo = Superficie convenzionale × CCG × Valore fascia (€/mq)

Superficie Convenzionale:

• Calpestabile: 100%
• Balconi/terrazzi: 30-50%
• Giardini/cortili: 10-25%
• Accessori (cantine, box): 20-50%

Aggiunte per garage/box (20-50% superficie). Esclusi costi accessori (condominio).

Aree Omogenee e Fasce di Canone (All. 1)

Il territorio è diviso in aree OMI con sub-fasce A, B, C. Valori annui €/mq (aggiornati ISTAT):

Area OMI	Descrizione Principale	Sub-Fascia	Massimo (€/mq)	Minimo (€/mq)
B.1	Centro Storico - Cinta muraria	Massimo	12.0	9.0
		Minimo	4.0	3.0
C.1	Semicentrale - Circostante Cinta	Massimo	11.0	8.0
		Minimo	4.0	3.0
D.12	Barbanella, Stadio, Gorarella	Massimo	10.0	7.0
		Minimo	4.0	3.0
E.5	Suburbana/Rispescia	Massimo	9.0	6.0
		Minimo	4.0	3.0
R.3	Extrurbana/Zona rurale costiera	Massimo	8.0	6.0
		Minimo	4.0	3.0
R.5	Extrurbana/Zona rurale collinare	Massimo	7.0	5.0
		Minimo	4.0	3.0

Nota: Minimi ridotti del 5% per classi energetiche F-G.

Coefficienti Correttivi (All. 4)

Il Coefficiente Correttivo Globale (CCG) somma fattori:

• Categoria catastale: A/1 o A/7: 1,15; A/4: 0,90
• Stato energetico: Classe A: +1,50; Classe G: 1,00 (base)
• Arredi e servizi: Arredo completo +0,15; Elettrico a norma +0,60; Ascensore +0,20
• Correttivi globali: Da 0,85 (economico) a 1,20 (signorile)

Agevolazioni Fiscali e Obblighi

• Benefici: Cedolare secca 10%; Riduzione IMU 25%; Detrazioni IRPEF inquilini
• Attestazione di Conformità: Obbligatoria, rilasciata da organizzazioni firmatarie
• Aggiornamenti canone: 75% ISTAT annuale; +5-20% per miglioramenti
• Clausole speciali: Residenza temporanea per studenti; Motivazione documentata per transitori
• Commissione di Negoziazione: Per conciliazione stragiudiziale

Allegati e Modelli

• All. 1: Aree omogenee e fasce
• All. 2: Elementi per tipologia immobile (classi A, B, C)
• All. 3: Superficie utile
• All. 4: Coefficienti correttivi
• All. 5: Schema determinazione canone
• All. 6: Modello attestazione rispondenza

Interpretazione e Implicazioni

L’accordo favorisce un mercato equo, con canoni fino al 30% inferiori al libero, garantendo stabilità ai proprietari tramite incentivi. Ideale per giovani, studenti e famiglie in crisi abitativa. Richiede conformità rigorosa: senza attestazione, perdita benefici fiscali.

In vigore dal 25/07/2025, aggiornabile per eventi imprevisti. Consultare organizzazioni firmatarie per casi specifici.

Quadro Normativo Generale sui Contratti a Canone Concordato

Ai sensi dell’art. 2, comma 3, L. 431/1998, le parti definiscono canone e condizioni basandosi su accordi locali. Fasce di oscillazione considerando zona OMI, stato manutentivo, pertinenze, servizi e arredi.

Durata minima 3+2 anni. Obbligo modello ministeriale (All. A DM 2017). Per contratti non assistiti: attestazione di rispondenza da organizzazione firmataria.

Detrazioni IRPEF e Tassazione per il Locatore

Detrazioni per conduttore (abitazione principale):

• Fino a €495,80 (reddito ≤ €15.493,71)
• Fino a €247,90 (reddito ≤ €30.987,41)

Extra per giovani 20-30 anni o lavoratori trasferiti (primi 3 anni):

• €991,60 (reddito ≤ €15.493,71)
• €495,80 (reddito ≤ €30.987,41)

Tassazione locatore:

1. IRPEF ordinaria: Su 95% canone (o 66,5% in ATA); + riduzione 30% in ATA
2. Cedolare secca: 10% per canone concordato in ATA (come Grosseto) o capoluoghi
3. IMU: Aliquota ridotta al 75%

Il reddito da cedolare è escluso dal complessivo (no progressività IRPEF).

ass.ni dei PROPRIETARI

ass.ni degli INQUILINI

locazioni agevolate