10 CONSIGLI PER METTERE IN AFFITTO CASA

Se possiedi una seconda casa di proprietà, ti sarai fatto certamente tante domande prima di decidere di affittarla. Certo avere un reddito da questo immobile è importante per i tuoi progetti e per non sopportare tutte le spese connesse alla proprietà, ma avrai di sicuro pensato anche ai rischi ed alle noie che potrebbero nascere dall'affittare casa ad un estraneo, rischi soprattutto connessi al mancato pagamento dei canoni ed alla cattiva gestione dell'immobile da parte dell'inquilino.

Proprio per questo è importante mettere in campo una serie di precauzioni e tutele per affittare il tuo immobile restando sereno per tutta la durata del contratto.

I miei 10 consigli per affittare casa limitando i rischi:

1. Selezionare con attenzione l’inquilino
2. Richiedere una fidejussione bancaria o personale ad un garante
3. Richiedere il deposito cauzionale
4. Scegliere la tipologia di contratto adatto alle esigenze
5. Fare un report fotografico per documentare lo stato degli ambienti
6. Stabilire termini di disdetta per l’inquilino adeguati ai tempi e alle necessità
7. Inserire clausole di rispetto regole condominiali o di gestione
8. Indicare il numero massimo di occupanti l'immobile e vietare espressamante il subaffitto
9. Adempiere alle obbligazioni spetta sia al locatore che all'inquilino
10. Meglio affidarsi ad un professionista

1) SELEZIONARE L'INQUILINO

Non fermarti alla prima impressione, conoscere bene la persona che vorrebbe affittare la tua casa è un primo importante passo per capire:

• chi andrà a vivere nella tua casa
• quali prospettive di permanenza ci sono, motivi transitori di lavoro o altro
• se è affidabile dal punto di vista reddituale informandosi sulla presenza di informazioni negative
• se è dotato di referenze da parte di persone a te conosciute o referenze del precedente proprietario di casa

2) RICHIEDERE UNA FIDEJUSSIONE BANCARIA O PERSONALE AD UN GARANTE

Lascia perdere le polizze finanziarie che ti propongono le agenzie di franchising affitti o le varie catene immobiliari, l'unica garanzia vera è una fidejussione bancaria o personale. I danni sull'immobile saranno coperti dal deposito cauzionale, ma gli inadempimenti (canoni arretrati) li potrai richiedere al garante, o direttamente, quando si ha in mano fidejusisoine bancaria "a prima richiesta", o al garante persona fisica (che ovviamante deve essere un soggetto solvibile o avere beni intestati facilmente aggredibili). Non ci sono forme di garanzia migliori. Tutte le polizze del mercato intervengono solo a con l'esecutività dello sfratto e tu non puoi certo aspettare 12 o 24 mesi che si arrivi a questo!

3) RICHIEDERE IL DEPOSITO CAUZIONALE

Il deposito cauzionale è una somma di garanzia che l'inquilino versa nelle mani del locatore al momento della stipula del contratto. Normalmente la somma corrisponde a 2 o 3 mensilità di canone, importo che dovrà essere restituito al conduttore al termine della locazione detraendo la quantificazione di eventuali danni causati all'immobile.  E' importante ricevere uesta questa garanzia per più motivi: costituisce per il conduttore un buon incentivo a gestire con cura e attenzione la casa che gli è stata locata, è un importo che hai già incamerato per coprire i costi per riparare eventuali danni s e ti consente di verificare che l'inquilino abbia le minime capacità finanziarie per far fronte agli obblighi del contratto.

4) SCEGLIERE LA TIPOLOGIA DI CONTRATTO ADATTO ALLE ESIGENZE

La tua casa è arredata completamente, semi arredata o vuota? Vuoi affittare per un lungo periodo o preferisci affitti brevi? Vuoi sperimentare il canale Air B&B?

Ogni aspetto deve essere considerato per scegliere la tipologia di contratto più adatta alle tue esigenze, minimizzare i rischi e massimizzare la redditività netta contenendo le imposte.

Oggi esistono essenzialmente queste tipologie di contratto:

• Locazione transitoria, della durata massima di 18 mesi per venire incontro a documentate esigenze di conduttore o locatore .
• Locazione durata minima 4 anni + 4 anni. E' la tipologia di contratto più utilizzata, anche detta "a canone libero". 
• Locazione a canone concordato durata 3 anni + 2 anni. In alternativa al contratto a canone "libero", la legge 431/1998 prevede la possibilità di stipulare contratti di locazione "concordati", nel rispetto delle condizioni previste in appositi accordi fra le organizzazioni dei piccoli proprietari e le organizzazioni dei conduttori. Questa tipologia di contratto presenta la possibilità di optare per una tassazione davvero vantaggiosa optando per la cedolare secca al 10%.

5) SOTTOSCRIVERE UN VERBALE DI CONSEGNA

Non è un eccessivo scrupolo sottoscrivere un dettagliato verbale di consegna, anzi, costituisce un passaggio fondamentale per ridurre le possibilità di liti tra proprietario e inquilino in fase di riconsegna dell'immobile. Nel verbale, oltre ad elencare i beni di cui è dotata la casa come ad esempio mobili ed elettrodomestici, si dovranno riportare anche le condizioni di conservazione dell'immobile alla sottoscrizione del contratto. 

6)  STABILIRE TERMINI DI DISDETTA PER L'INQUILINO ADEGUATI A RIAFFITTARE SENZA FRETTA

Mentre il locatore può dare disdetta al contratto, con il dovuto anticipo, ad ogni scadenza contrattuale, il conduttore può dare disdetta in ogni momento con un preavviso stabilito tra le parti.  Normalmente il preavviso viene fissato in 6 mesi, ma può essere definito anche con un termine inferiore. Ti consigliamo di non inserire in contratto termini inferiori a 3 mesi, perché diversamente rischieresti di non avere il tempo sufficiente per trovare un idoneo inquilino per il successivo contratto.

7) INSERIRE CLAUSOLE DI RISPETTO REGOLE CONDOMINIALI O DI GESTIONE

Pur non essendo responsabile dei comportamenti dell'inquilino, il proprietario deve sempre informare il conduttore circa le regole condominiali affinchè questo possa adottare un comportamento idoneo.

8) INDICARE PRECISAMENTE QUANTE PERSONE POTRANNO OCCUPARE L'IMMOBILE E VIETARE IL SUBAFFITTO

Indicate sempre nel contratto il numero di persone che abiteranno la casa e le loro generalità. Questo, oltre alla clausola di divieto di subaffitto, ti consentirà di avere un certo controllo sulle presenze e nel caso in cui il conduttore abusasse in tal senso della casa, di avere un motivo di grave inadempienza da utilizzare se vorrete richiedere lo sfratto.

9) L'INQUILINO HA I SUOI DIRITTI, RISPETTALI E MANTERRAI BUONI RAPPORTI

Un rapporto di buona collaborazione tra le parti passa anche attraverso il rispetto dei diritti di ognuno. Tieni presente quali sono i tuoi diritti come proprietario, ma ricordati che anche l'inquilino ha i propri! Non mancare di intervenire per le manutenzioni che ti competono ma sii fermo sul pretendere che il tuo inquilino effettui quelle a cui è tenuto.

10) MEGLIO AFFIDARSI AD UN PROFESSIONISTA

Se non ti occupi quotidianamente di locazioni, non conosci perfettamente le norme che regolano i contratti e non ti sai orientare sulla tipologia di contratto più adatto per le tue esigenze, non devi rischiare!  Rivolgiti all'Agenzia Immobiliare Grosseto Invest, ti consiglierà al meglio e gestirà ogni passaggio con competenza e professionalità.