Case e appartamenti in vendita – Annunci immobiliari - Agenzia immobiliare Grosseto Invest di Luigi Ciampi

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Cinque consigli per vendere al meglio la tua casa a Grosseto

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Per chi sta pensando di vendere casa, l’estate è il momento giusto per raccogliere idee e informazioni, per poi lanciarsi da settembre in un’attività che richiede tempo e pazienza, soprattutto se si decide di procedere da privati. In media, su base nazionale, il tempo medio per piazzare il proprio immobile è di 8,7 mesi, con qualche vantaggio in più nei centri principali, come Roma o Firenze.

I prezzi, invece, restano ancora in discesa. Quindi, chi avesse acquistato nel periodo massimo, a cavallo del 2007, dovrà in ogni modo incassare una perdita. Quanto meno, però, a livello di commerciabilità le prospettive sono discrete visto che le compravendite stanno ripartendo, probabilmente per via dei tassi di interesse sui mutui prima casa mai così bassi nella storia. Ecco i passi da seguire per avere piu possibilità di vendita:

1 - Valutare una piccola ristrutturazione o meglio una tinteggiata

Oggi c’è abbondanza di offerta, sia di nuovo sia di usato, a tutti i prezzi. Quando si mette in vendita un alloggio occorre allora guardarlo con occhi imparziali: c’è qualche elemento che scoraggia al primo colpo d’occhio? Potrebbe trattarsi di infissi ormai rovinati, intonaco rattoppato o saltato, parquet usurato o saltato, incrostazioni in bagno. Tutti aspetti che forse sarebbe meglio correggere, cercando di contenere la spesa, prima di mettere l’immobile sul mercato. L’immobile deve poi essere il più possibile “neutro” in modo che possa piacere a un numero ampio di persone.

2 - Preparare i documenti

Prima di iniziare la vendita è meglio raccogliere i documenti principali relativi all'immobile, indispensabili in sede di trattativa, ma anche utili per fare un punto sull’oggetto e stabilirne il prezzo corretto: atto di provenienza, pianta e visura catastale, certificazione energetica (obbligatoria e quindi eventualmente da far approntare da un professionista) , documenti condominiali con indicazione dei millesimi e delle spese annuali (saldate), eventuale ipoteca o contratto d'affitto se l'immobile è locato, più altri incartamenti che comunque saranno utili in seguito, come garanzie e schemi di tutti gli impianti.

3 - Decidere a chi affidarsi

Si può tentare la strada della trattativa tra privati o affidarsi a un’agenzia immobiliare. Impossibile dare un consiglio vincolante, dipende dal tempo a disposizione e dalla propensione del venditore. L’agenzia rappresenta in apparenza la strada più costosa, perché chiederà una percentuale circa del 2-3% sul prezzo di vendita e potrebbe offrire servizi extra, come la preparazione dell'immobile a livello di home staging o la pubblicazione dell’annuncio in posizioni di rilievo su Google o sui maggiori portali immobiliari. Naturalmente il vantaggio è che l’agenzia aiuta a pubblicizzare l’immobile e a selezionare il potenziale acquirente più adatto, a formare il prezzo corretto, organizza le visite degli interessati, segue passo l'iter composto da proposta d’acquisto-preliminare di vendita-rogito. Pertanto -oggi è un fatto- che l'agenzia riesca a valorizzare meglio il tuo immobile ricavandone un prezzo di vendita che è ben superiore al costo della provvigione. Per chi sceglie l'agenzia, assicurarsi che si tratti di agenti professionali e non improvvisati, diffidando dalle catene e dai franchising che soventemente operano con ragazzi non accreditati come agenti, privi di esperienza e non esperti del mercato locale. Inoltre i franchising, ma in questo non solo soli, adottano spesso mandati, conferimenti di incarico, che sono contratti capestro non chiari e che giocano molto sulle eventuali penali a carico del venditore/sottoscrittore. Anche in questo il sottoscritto ritiene di essere un modello virtuoso per trasparenza e correttezza dei contratti.

4 - Definire il prezzo

Valutare correttamente l’immobile è essenziale. Per chi vuole un documento redatto dall’esterno, con una cifra scritta nera su bianco, si può chiedere a un valutatore professionista di redigere una vera e propria perizia dell’immobile, che costa alcune centinaia di euro. È un documento utile perché, oltre a indicare un prezzo di mercato, sintetizza lo stato di conservazione del bene e degli impianti. Le agenzie immobiliari, invece, in genere offrono gratuitamente una valutazione di base. Ovviamente, se si chiede questo servizio, poi si viene “tempestati di telefonate” per ottenere l’incarico di vendita.
Ma anche se si procede da soli, non è così impossibile formare un prezzo. E' altresì possibile tramite, verificare gli annunci delle abitazioni simili alla propria per ampiezza, numero vani, piano e altri dettagli. Molto utile anche una visita sulla mia pagina di valutazione immobiliare Grosseto, che fornisce una stima al metro quadrato incrociando diverse fonti (portali, Agenzia Entrate, Istat, Banca d'Italia, Omi dell’Agenzia delle Entrate).

Occorre, in genere, prepararsi a trattare un po'. Se si resta inchiodati alla richiesta di partenza, i tempi si allungano. Oggi, in media, si calcola che per chiudere una trattativa si accordi uno sconto del 15-19% rispetto al prezzo pieno proposto in partenza.

5 - Mettere l’abitazione in vetrina

Chi compra, prima di visitare un immobile vuole sapere tutto: localizzazione il più possibile precisa, caratteristiche e, soprattutto, vedere in anticipo delle foto, sia interne sia esterne. Inutile barare. Se si sceglie di essere “evasivi”, il potenziale acquirente rivolgerà l’attenzione altrove. Dunque, negli annunci pubblicati sui siti, bisogna essere esaurienti come informazioni e immagini. Con alcune accortezze. Fotografare gli ambienti con obbiettivi grandangolari,  nel momento della giornata di massima luce; se l'ambiente è piccolo, preferire qualche particolare al posto del campo lungo; ordinare le stanze e ritrarle il più possibile spersonalizzate, senza oggetti personali, quasi a riprodurre l'effetto di un catalogo. Non male anche l'idea di girare brevi video.
La mia agenzia, ad esempio, permette di avere gratuitamente foto sferiche che consentano una visione a 360° della stanza, un plus apprezzato da chi compra. Si può anche decidere di affidare in esterno, con un piccolo investimento, l'attività di preparazione alla vendita, definita “home staging”a fotografi professionisti, o altri professionisti che si occupano di preparare e rendere esteticamente più presentabile la casa. Se non si vuole o non si può dedicare troppo tempo alla preparazione dell'immobile la cosa migliore è alleggerirlo di tutto il superfluo che nell'arco degli anni sicuramente si è accumulato dentro le stanze, rendendole simili più ad un magazzino che ad una abitazione. 

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gennaio 18, 2016

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