Compravendite e imposte - Le agevolazioni prima casa
I quattro requisiti per gli sconti del Fisco
L’acquisto della casa a Grosseto ed in Italia per i privati (persone fisiche non esercenti attività d’impresa), comporta l’applicazione, a carico dell’acquirente, delle imposte indirette (Iva, registro e ipocatastali), in misura diversa a seconda che l’acquirente possieda, o meno, i requisiti “prima casa”e in base al soggetto venditore (Iva se impresa costruttrice, registro negli altri casi).
Le imposte Se il venditore è un privato, nell’ ipotesi di cessione di abitazioni con i requisiti prima casa, l’acquirente deve corrispondere le imposte nella misura seguente che segue. Registro: 2%, con importo minimo non inferiore a 1.000 euro; ipotecaria: 50 euro; catastale: 50 euro. Le stesse agevolazioni si applicano per l’acquisto, anche con atto separato, delle pertinenze classificate nelle categorie catastali C/2
(cantine), C/6 (garages) e C/7 (tettoie), nella misura massima di una pertinenza per ciascuna categoria.
Requisiti per i benefici Tali benefici prima casa sono possibili esclusivamente in presenza di precisi requisiti, individuati dalla nota II-bis, all’articolo 1 della Tariffa, parte I, allegata al Dpr 26 aprile 1986, che attengono: 1. alla natura dell’immobile (abitazione non di lusso – categoria catastale diversa da A/1, A/8 e A/9); 2. all’ubicazione dell’abitazione, che deve trovarsi nel Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza o la trasferisca entro 18 mesi dall’acquisto; 3. alla non titolarità esclusiva, anche in comunione con il coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune dove si trova l’immobile oggetto dell’acquisto agevolato (si veda però la pagina 4 sulla “casa preposseduta”); 4. alla non titolarità, neppure per
quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso usufrutto abitazione o nuda proprietà, su altra casa di abitazione, acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa.
Imposta di registro L’imposta di registro si applica sul valore del bene che risulta alla data dell’atto di acquisto, costituito dal valore venale in Comune commercio. In alternativa, la base imponibile del registro si può determinare mediante il cosiddetto regime del “prezzo-valore” a condizione che l’acquirente persona fisica opti in tal senso all’atto notarile. L’opzione per tale regime comporta che la base imponibile dell’imposta di registro sia costituita dal “valore catastale” dell’abitazione, ossia pari alla rendita catastale, rivalutata del 5% e moltiplicata per il coefficiente di 110 nell’ipotesi di acquisto della prima casa (o di 120 per l’acquisto di abitazioni diverse dalla prima
casa) e delle relative pertinenze a prescindere dal corrispettivo effettivo di vendita che, comunque, va dichiarato in atto). Se il venditore è l’impresa costruttrice si applica, alle medesime condizioni Iva pari al 4% e le imposte di registro, ipotecarie e catastali pari a 200 euro ciascuna (totale 600 euro). Se la cessione è soggetta ad Iva, tuttavia, il “prezzo-valore” non può in alcun modo operare, tenuto conto che la base imponibile agli effetti dell’Iva è sempre costituita dal corrispettivo pattuito e dichiarato in atto. Dal 1° gennaio 2016, le agevolazioni si applicano anche al riacquisto di una nuova abitazione, a condizione che la prima casa già posseduta sia venduta entro un anno dal nuovo acquisto. Pertanto il requisito della non possidenza di altra abitazione acquistata con le stesse agevolazioni può anche non sussistere al momento del rogito. L’importante è che sopraggiunga entro un anno dalla stipula dell’atto di compravendita.
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