Cedolare sui negozi estesa ai rinnovi

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Cristiano Dell’Oste
Luigi Lovecchio


La cedolare secca per l’affitto dei negozi è applicabile anche se quest’anno si verifica la proroga contrattuale. E non solo quando viene stipulato un nuovo contratto di locazione. Lo dicono le Entrate nelle ultime righe della risposta  all’interpello 297/2019. È un’apertura che  moltiplica il numero dei potenziali beneficiari  della tassa piatta al 21 per cento.  La possibilità di optare per la cedolare sugli affitti  dei locali accatastati come C/1 (prevista dal comma  59 della legge 145/18) riguarda i soli contratti  stipulati nel 2019. A stretto rigore, dunque, non ne  potrebbero beneficiare i contratti meramente  prorogati nel corso dell’anno. Secondo la risposta  297, invece, «la proroga, agli effetti della disposizione  in esame, si considera come se fosse un contratto di  locazione stipulato nel corso del 2019». Non è chiaro,  però, se per le Entrate la «scadenza naturale» arrivi  dopo i primi sei o dopo i primi 12 anni. È vero che al  sesto anno il locatore può negare il rinnovo solo nei  casi di legge, ma la stessa legge 392/1978 (articolo 28)  dice che «il contratto si rinnova tacitamente di sei  anni in sei anni». Il che aprirebbe all’opzione già  quando scatta il primo “+6”.  I contratti interessati  Nel 2018 sono stati registrati 363mila nuovi  contratti per immobili non abitativi (dato in linea  con gli anni precedenti). Il Rapporto immobiliare  Omi non dice quanti di questi contratti  riguardassero locali accatastati come negozi  (C/1). Sappiamo però che le unità iscritte in  questa categoria sono il 6,7% di tutte quelle non  residenziali, di cui l’80% possedute da persone  fisiche. Quindi si può ipotizzare una cifra di circa  19mila nuovi contratti di locazione di negozi  siglati in un anno da privati.  Sono invece 807mila i negozi posseduti da  persone fisiche con locazioni già in corso. Il che  permette di stimare circa 120mila proroghe all’anno.  I punti da chiarire  Al di là dell’apertura arrivata con l’interpello 297,  restano diverse incertezze. Vediamole.  1.Secondo la legge, anche quando il contratto è  stipulato nel 2019, la cedolare è preclusa se  alla data del 15 ottobre 2018 era già in corso – tra le  stesse parti e per lo stesso immobile – un  contratto non scaduto e poi interrotto in anticipo  rispetto alla scadenza naturale.  Nulla viene detto sulla possibilità di risolvere il  contratto e rifarlo per lo stesso immobile con  un’altra parte più o meno “correlata” al contraente  originario. Si pensi al caso in cui il nuovo affitto  venga intestato al coniuge del primo locatario o a  una società partecipata dall’inquilino. In questi  casi, l’abuso del diritto potrebbe essere un rischio  concreto, a meno che non vi siano ragioni  extrafiscali. L’ipotesi potrebbe essere quella in cui,  ad esempio, il primo inquilino abbia deciso di  spostare l’attività lasciando liberi i locali.  2.Diversi locatori si chiedono se si possa  applicare la cedolare per i negozi in presenza  di canoni crescenti. La questione è dubbia, ma la  risposta dovrebbe essere positiva, quando  l’incremento non serve a mascherare un  adeguamento del canone all’inflazione. In effetti,  la norma base della cedolare (l’articolo 3 del Dlgs  23/2011) blocca solo la «facoltà di chiedere  l’aggiornamento del canone». La verifica, quindi,  andrebbe fatta caso per caso.  3.Le Entrate dicono che le pertinenze locate  con il negozio devono essere in categoria  catastale C/2, C/6 e C/7 (circolare 8/E/2019, par.  1.9). È un’interpretazione non condivisibile,  perché si risolve nell’inammissibile applicazione  di una regola speciale valida in ambito Imu per le  sole pertinenze dell’abitazione principale. Nel  silenzio della legge, la pertinenza va individuata  alla luce dei soli criteri civilistici (articolo 817 del  Codice civile), senza limiti di categoria catastale.  4.Per la cedolare “commerciale” è pacifico che  l’inquilino possa essere un’impresa  (risoluzione 50/E/2019). Il dubbio riguarda solo  la cedolare abitativa: qui il Fisco nega che il  conduttore possa essere un’impresa, ma i giudici  di merito gli danno torto.  5.Nei casi di subentro nel contratto, ad  esempio per la morte del locatore, non si  realizza la condizione della stipula di un nuovo  contratto, poiché prosegue quello precedente. La  tesi è confermata dalla risposta 297, che ammette  l’erede al regime sostitutivo solo alla scadenza  naturale dell’affitto in corso.

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Cedolare sui negozi estesa ai rinnovi Cedolare sui negozi estesa ai rinnovi Reviewed by Luigi Ciampi on agosto 19, 2019 Rating: 5
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